Bank wiedzy:

Ustalenie właścicieli nieruchomości

Jakie dokumenty potrzebne są do przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku?

Analiza dotycząca Nieruchomości przy ul. … w Poznaniu

 

  1. Wstęp

Analiza została przeprowadzona na podstawie opracowania z dnia 18 lipca 2013 roku przygotowanego przez X sp. z o.o. (nazywanej „X”) pod tytułem „Kamienica przy ul. … w Poznaniu” wraz z wskazanymi w nim załącznikami (nazywanego dalej „Opracowaniem”).

Przedmiotem analizy jest odpowiedź na pytanie, czy na podstawie przedstawionych przez X dokumentów możliwe jest ustalenie właściciela nieruchomości (nazywanej dalej „Nieruchomością”) położonej przy ul. … w Poznaniu wraz ze związaną z nią kamienicą (nazywaną dalej „Kamienicą”).

Z informacji zawartych w Opracowaniu wynika, że wpisana do księgi wieczystej … oraz widniejąca w KW Poznań - … tom … karta … jako właściciel A.A. przysposobiła w 1932 wraz z mężem, B.B., C.C. C.C. wyszła za mąż za D.D.. Z tego związku według Opracowania miał się urodzić E.E. i F.F., mieszkający obecnie w USA.

 

  1. Oznaczenie Nieruchomości

W księdze wieczystej … jako właściciel wpisana jest A.A. z domu …. Ta księga wieczysta obejmuje działkę … o pow. 455 m2.

Ze znajdującej się w Opracowaniu mapy katastralnej działki wynika, że Kamienica położona jest także na innej działce tj. … oraz … o łącznej powierzchni 465 m2, która objęta była KW Poznań - … tom … karta …. Nie podano numeru tej księgi wieczystej po migracji. Nie wiemy z całą pewnością, czy jako właściciel jest tam wpisana A.A.. Zdjęcia KW Poznań - … tom … karta … na taką możliwość wskazują, ale nie możemy sprawdzić stanu aktualnego.

Wypis z rejestru gruntów (załącznik 7) wskazuje inną powierzchnię działki, niż ujawniona w księdze wieczystej i KW Poznań – … tom … karta ….

 

  1. Postępowanie w przedmiocie nabycia spadku
  1. Jurysdykcja krajowa.

Zgodnie z art.1108 kpc postępowanie w przedmiocie nabycia spadku mogłoby się toczyć w RP albo w USA. Z uwagi jednak na art. 11038 i 11071 kpc w zakresie obejmującym nieruchomość położoną w Polsce musiałoby się toczyć przed sądem polskim.

 

  1. Prawo właściwe

Do ustalenia, jakie prawo byłoby właściwe w kwestii dziedziczenia, konieczne byłoby ustalenie, kiedy zmarli Państwo A.A. i B.B., oraz D.D. Konieczne byłoby także ustalenie, czy w momencie śmierci oni oraz przysposobiona przez A.A. i B.B. p. C.C. posiadali polskie obywatelstwo, czy też np. zrzekli się go. W akcie przysposobienia (Załącznik nr 3) jest mowa o tym, że C.C. w momencie przysposabiania była obywatelką USA. Od tego zależy bowiem prawo właściwe stosowane przez polski sąd do postępowania w przedmiocie nabycia spadku, art. 64 w zw. z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 2011 roku – Prawo prywatne międzynarodowe i obowiązujące w tym zakresie wcześniej ustawy.

Z opracowania wynika, że w momencie kupowania Nieruchomości A.A. była narodowości polskiej, ale obywatelstwa amerykańskiego. Poza tym nie dysponujemy informacjami, odnośnie obywatelstwa jej i jej męża w momencie przysposobienia C.C. Można z dużą dozą prawdopodobieństwa zakładać, że byli już wtedy obywatelami polskimi, ale pewności nie ma.

Zgodnie z ustawą z dnia 20 stycznia 1920 r. o obywatelstwie Państwa Polskiego Obywatel polski nie może być jednocześnie obywatelem państwa innego (art. 1), natomiast art. 3 stanowił, że Obywatele państw innych pochodzenia polskiego oraz ich potomkowie uznani będą za obywateli Państwa Polskiego, skoro po powrocie do Polskiego Państwa w urzędzie administracyjnym miejsca swego zamieszkania złożą dowody pochodzenia polskiego wraz z oświadczeniem, że chcą być obywatelami polskimi i zrzekają się obywatelstwa innego państwa. Nie mamy pewności, czy A.A. i B.B. taką procedurę przeszli. Najprawdopodobniej tak. Wskazywałby na to fakt, że A.A. nabyła nieruchomość już po wejściu w życie dnia 1 kwietnia 1920 roku ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920.31.178). Ustawa ta weszła jednak w życie w odniesieniu do byłej Dzielnicy Pruskiej nieco później, tj. 21 czerwca 1920 roku z dniem ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa byłej dzielnicy pruskiej 1920 s. 641. Całkowitej pewności jednak nie ma, bowiem mogła pomimo braku polskiego obywatelstwa uzyskać zezwolenie Rady Ministrów na nabycie Nieruchomości. Ponadto obowiązywanie ustawy o obywatelstwie Państwa Polskiego zostało rozciągnięte na byłą dzielnicę pruską ustawą z dnia 23 czerwca 1921 roku, chociaż ze skutkiem na dzień 31 stycznia 1920 roku. Nie jesteśmy w stanie ustalić praktyki notarialnej w Poznaniu w odniesieniu do sytuacji, kiedy nieruchomość nabywały osoby narodowości polskiej, ale nie mające polskiego obywatelstwa w świetle ustawy o obywatelstwie, która na tym terenie jeszcze wtedy nie obowiązywała. Wpis w księdze wieczystej wskazuje, że akt przewłaszczenia miał miejsce 2 maja 1921 roku, a wpis do księgi wieczystej 31 grudnia 1921 roku. Dysponowania aktem przewłaszczenia Nieruchomości byłyby w kwestii ustalenia obywatelstwa bardzo pomocne.

Przysposobienie przez obywateli polskich osoby, mającej powyżej 18 lat, nie prowadziło na gruncie tej ustawy do nabycia obywatelstwa (art. 6 a contrario ustawy). Cudzoziemka nabywała jednak obywatelstwo polskie przez wyjście za mąż za obywatela polskiego (art. 7). Zakładając, że D.D. był obywatelem polskim, C.C. nabyła obywatelstwo polskie.

Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 6 sierpnia 1926 roku o prawie właściwym dla stosunków prywatnych międzynarodowych Dla przysposobienia właściwe jest prawo państwa, do którego należy przysposabiający.

Zakładając, że A.A. i B.B. mieli w momencie przysposobienia polskie obywatelstwo, przysposobienie na mocy § 1754 i § 1757 obowiązującego wówczas w Poznaniu niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) wywołało po zatwierdzeniu przez sąd skutki takie, jakby przysposobiona była wspólnym dzieckiem. Przysposobiony dziedziczył po przysposabiających, § 1758 BGB a contrario. BGB w brzmieniu obowiązującym od 1900 roku dopuszczał przysposobienie osoby pełnoletniej (tj. mającej ukończone 21 lat), co wynika z ówczesnego § 1747 BGB.

Jeżeli chodzi o spadkobierców ustawowych to BGB w brzmieniu od 1900 roku przewidywał, że spadkobiercami ustawowymi 1 grupy są zstępni spadkodawcy, § 1924 BGB, zaś małżonek, który przeżył spadkodawcę dziedziczy z nimi po połowie, § 1931 BGB.

Jeżeli natomiast któreś z państwa … (A.A lub B.B.) zmarło po wejściu w życie dekretu z dnia 8 października 1946 roku - Prawo spadkowe (Dz.U. 1946.60.328), tj. od dnia 1 stycznia 1947 roku, przysposobiony dziedziczy po przysposabiającym na równi z jego dzieckiem. Czyli w tym przypadku dziedziczenie nie różni się w efekcie od efektu, jaki nastąpiłby pod rządami BGB.

 

  1. Dokumenty potrzebne do przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku.

Do przeprowadzenia takiego postępowania w Polsce konieczne byłoby przedstawienie

  1. Aktu urodzenia E.E.,
  2. Dowodu tożsamości E.E.,
  3. Aktu urodzenia F.F.,
  4. Dowodu tożsamości F.F.,
  5. Aktu małżeństwa C.C.z d. … i E.E.,
  6. Aktu zgonu C.C.,
  7. Aktu zgonu D.D.,
  8. Aktu zgonu A.A.,
  9. Aktu zgonu B.B.,
  10. Złożenia zapewnień spadkowych przez E.E. i F.F., dot. m.in. braku testamentów, braku innych spadkobierców ustawowych i faktu posiadania przez zmarłych obywatelstwa polskiego.

Brak większości z tych dokumentów. Z dokumentów tych w Opracowaniu znajduje się tylko kopia aktu urodzenia E.E. Mniej rygorystyczny sąd mógłby poprzestać na oświadczeniach wnioskodawców w przedmiocie śmierci państwa A.A. i B.B. i akcie urodzenia E.E., z którego wynika, że D.D. i C.C. byli małżeństwem.

Nie wiemy, czy takie postępowanie toczyło się w USA w odniesieniu do nabycia spadku przez E.E. i F.F. po p. C.C. oraz przez ostatnią z wymienionych po A.A. i B.B. Orzeczenie takie zapadłe w USA w zakresie nieruchomości położonych w Polsce nie zostałoby jednak uznane w Polsce. Miałoby pewne znaczenie przy formułowaniu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

 

  1. Ustalenie właściciela Nieruchomości
  1. Posiadane informacje

Opracowanie informuje, że Małżeństwo C.C. i D.D. wyjechało najprawdopodobniej zaraz po wybuchu II wojny światowej do USA, gdzie osiadło się na dobre. Ich spadkobiercy mieszkają dziś w USA.

Z opracowania nie wynika natomiast, kiedy Państwo A.A. i B.B. zmarli, czy spędzili II wojnę światową w Polsce, czy także z niej wyjechali oraz czy w razie wyjazdu powrócili do Polski, czy byli posiadaczami Nieruchomości po wojnie, czy podejmowali wysiłki w celu jej odzyskania, gdyby nie posiadali Nieruchomości. Ustalenie tych okoliczności jest nieodzowne do określenia, komu przysługuje prawo własności.

 

  1. Nieruchomość jako mienie opuszczone

Zgodnie z dekretem z dnia 8 marca 1946 roku o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U.1946.13.87, nazywany dalej „Dekretem”). Wszelki majątek (ruchomy i nieruchomy) osób, które w związku z wojną rozpoczętą 1 września 1939 r. utraciły jego posiadanie, a następnie go nie odzyskały, jest majątkiem opuszczonym w rozumieniu niniejszego dekretu. Nieruchomości opuszczone, po upływie 10 lat od roku, w którym wojna się zakończyła, stawały się z mocy samego prawa własnością Skarbu Państwa na podstawie tzw. instytucji przemilczenia, zgodnie z art. 34 ust. 1 lit. a) Dekretu. Stwierdzenie nabycia własności przez państwo następowało w drodze deklaratywnych orzeczeń sądów (uchwała składu całej Izby Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1956 r., uzupełniona uchwałą składu całej Izby Sądu Najwyższego z dnia 26 października 1956 r. 1 CO 9/56 OSN 1957/I poz. 1).1

 

  1. Przywrócenie posiadania lub przerwanie biegu przemilczenia

Jeżeli p. A.A. i B.B. wyjechali z Polski w czasie wojny i utracili posiadanie należy ustalić, czy posiadanie zostało przywrócone a trybie art. 19 i 20 ust. 1 tego dekretu, czy termin przemilczenia określony w art. 34 ust. 1 lit. a) dekretu został przerwany, np. na skutek złożenia wniosku w trybie art. 16 dekretu czy wytoczenia powództwa o wydanie nieruchomości, wystąpienia z żądaniem wydania nieruchomości do organu likwidacyjnego lub do jednostki zarządzającej nieruchomością, czy każdego innego zachowania właściciela wyrażającego w sposób niebudzący wątpliwości wolę odzyskania przedmiotu własności skierowanego do osoby, na rzecz której biegnie przemilczenie2. Takimi danymi nie dysponujemy.

Pomimo tego, że w księdze wieczystej widnieje A.A. oraz tego, że art. 34 Dekretu został uchylony w 1985 roku, możliwe jest nadal deklaratywne stwierdzenie, że Nieruchomość została nabyta przez Skarb Państwa na podstawie Dekretu, a prawo własności nabyte tą drogą pozostaje w mocy.3

Ustalenie, że bieg terminu przemilczenia został przerwany albo posiadanie zostało przywrócone ma istotne implikacje. W orzeczeniach SN wydanych po zmianie ustrojowej, SN stanął na stanowisku, że przerwany bieg terminu przemilczenia nie biegnie na nowo, bowiem rzeczy nie można traktować jako opuszczonej.4

Jeżeli Nieruchomość miała status mienia opuszczonego i nie doszło do próby odzyskania posiadania istnieje duże prawdopodobieństwo, że Skarb Państwa nabył w drodze przemilczenia, którą następnie mógł przekazać Miastu Poznań.

 

  1. Możliwość nabycia przez Skarb Państwa lub Miasto Poznań Nieruchomości w drodze zasiedzenia

Nabycie własności na rzecz Skarbu Państwa mogłoby jednak nastąpić wskutek długotrwałego posiadania, tj. przez zasiedzenie. Można jednak próbować bronić stanowiska, choć z uwagi na trudności dowodowe jest to obarczone ryzykiem, że termin potrzebny do zasiedzenia jeszcze nie minął.

W orzeczeniu z dnia 21 września 1993 roku5 SN stanął na stanowisku, że jeżeli objęcie rzeczy we władztwo następuje w ramach wypełniania przez państwo zadań publicznych poza stosunkami cywilnoprawnymi, to nie oznacza to wykonywania posiadania w znaczeniu przyjętym w art. 336 kc. Do okresu zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa nie wlicza się okresu władania przez organy państwowe lub państwowe osoby prawne, wykonywanego w ramach uprawnień Państwa jako podmiotu prawa publicznego. Dopiero gdy władztwo następuje w ramach stosunku cywilnoprawnym, można mówić o posiadaniu, które w konsekwencji może doprowadzić do zasiedzenia.

To rozróżnienie na władztwo wykonywane w sferze publiczno- i cywilnoprawnej spotkało się z krytyką i rozbieżnościami w orzecznictwie. W Uchwale z 26 października 2007 roku6, SN uznał że: Władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem samoistnym prowadzącym do zasiedzenia. Zasiedzenie jednak nie biegło, jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości (art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 k.c.). W uzasadnieniu SN wyraził pogląd, że zgodnie z treścią art. 336 k.c. o posiadaniu i jego postaci decyduje wyłącznie sposób władania rzeczą. Jeśli sposób władania odpowiada treści prawa własności, to spełnia cechy posiadania samoistnego, a okoliczności uzyskania władania rzeczą nie mają dla tej oceny. Bieg zasiedzenia na rzecz Skarbu Państwa nie rozpoczynał się dopóty, dopóki właściciel nie mógł dochodzić efektywnie zwrotu przedmiotu swego prawa. To z kolei uzasadnia przyjęcie konstrukcji zawieszenia biegu przedawnienia ze względu na istnienie stanu zrównanego ze stanem siły wyższej (zawieszenia wymiaru sprawiedliwości) w sytuacji niezależnego od właściciela, wywołanego uwarunkowaniami politycznymi, obiektywnego, o powszechnym zasięgu oddziaływania stanu niemożności efektywnego dochodzenia na drodze prawnej zwrotu rzeczy, którego skutkiem jest uniemożliwienie uprawnionemu dochodzenia roszczeń przed sądem lub innym organem. Do biegu terminu zasiedzenia należy więc stosować art. 121 pkt 4 kc., a przepisy o zawieszeniu i przerwie przedawnienia stosuje się odpowiednio do biegu terminu zasiedzenia (art. 175 kc). Przeszkoda uniemożliwiająca rozpoczęcie lub powodująca zawieszenie biegu zasiedzenia powinna mieć charakter obiektywny, tj. określona obiektywnymi okolicznościami, niezależnie od zachowania się osoby, którą przeszkoda dotknęła. W szczególności nie ma znaczenia dla oznaczenia chwili ustania przeszkody czas podjęcia stosownych działań. Istotne jest to, kiedy powszechne oddziaływanie przeszkody ustało i osoba ta mogła podjąć to działanie. Ocena w tym przedmiocie musi być pozostawiona sądowi orzekającemu w konkretnej sprawie. Dokonując tej oceny, sąd powinien mieć na uwadze to, że zastosowanie art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 kc w omawianych sytuacjach jest uzasadnione tylko w razie ustalenia, że osoba uprawniona do skutecznego dochodzenia roszczenia o wydanie nieruchomości rzeczywiście była tej możliwości pozbawiona. Konieczne jest zatem wykazanie, że w ówczesnych warunkach ustrojowych i w stanie prawnym wówczas obowiązującym skuteczne dochodzenie roszczenia nie było możliwe bądź to z uwagi na niedostępność środków prawnych, które pozwoliłyby podważyć wadliwe akty władzy publicznej, bądź też ze względu na to, że powszechna praktyka stosowania obowiązujących wówczas przepisów - obiektywnie rzecz biorąc - nie stwarzała realnych szans uzyskania korzystnego dla uprawnionego rozstrzygnięcia.7

Dowód taki byłby jednak stosunkowo trudny do przeprowadzenia. W odniesieniu do majątków opuszczonych, jako przykładową sytuację można by podać odmowę wydania postanowienia o przywróceniu posiadania, pomimo obiektywnego istnienia przesłanek wydania takiej decyzji.

Ocenie z perspektywy powyższej uchwały SN, podlegałaby także sytuacja, w której Państwo A.A. i B.B. nie utracili posiadania w wyniku wojny. Utrata posiadania mogła nastąpić np. na skutek przejęcia władztwa przez Skarb Państwa w drodze tzw. kwaterunku, czy nacjonalizacji na podstawie innych przepisów, niż Dekret. Skarb Państwa mógł zostać także posiadaczem samoistnym w przypadku braku informacji o spadkobiercach Państwa A.A. i B.B., jeżeli przeżyli wojnę. Jako posiadacz samoistny Skarb Państwa mógłby natomiast nabyć własność w drodze zasiedzenia, z uwzględnieniem biegu terminu zasiedzenia.

W razie braku udziału Miasta Poznań czy też Skarbu Państwa w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, a następnie uzyskania takiego postanowienia przez spadkobierców i wpisania ich do księgi wieczystej jako właścicieli, a następnie sprzedania Nieruchomości na rzecz osoby będącej w dobrej wierze i działającej w zaufaniu do księgi wieczystej, taki nabywca Nieruchomości byłby chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

  1. Wnioski

Bez ustalenia obywatelstwa spadkodawców oraz losów Państwa A.A. i B.B. i Nieruchomości w czasie i po II wojnie światowej, nie jest możliwe określenie osób będących właścicielami.

Bez tych informacji nie jesteśmy w stanie ustalić, czy Skarb Państwa ewentualnie Miasto Poznań nabyło własność Nieruchomości jako majątku opuszczonego, na innej podstawie nacjonalizacyjnej czy w drodze zasiedzenia.

 

(Adwokat Tomasz Guzek) 

Przypisy:

1Tak wyrok SN z 23 września 2004 roku, II CK 401/2003, OSNC 2005.7-8.148.

2W Ziętek, Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze przemilczenia w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, Przegląd Sądowy 2009.5.38.

3Tak uchwała SN z 25 lutego 1987, III CZP 2/87.

4Uchwała Izby Cywilnej z 28 lutego 1994, III CZP 10/94, OSNCP 1994.9.174, wyrok SN z 19 września 2002 roku, II CK 51/02, OSNC 2003.12.167.

5Uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 21 września 1993 roku, III CZP 72/93, OSNCP 1994.3.49.

6Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z 26 października 2007 r., III CZP 30/2007, OSNC 2008.5.43.

7S. Rudnicki, Własność nieruchomości. Warszawa 2012,  Rozdział IV. 3.3.

 

 

 

Materiał archiwalny oparty o przepisy prawa obowiązujące w dniu jego sporządzenia. Adwokacka Spółka Partnerska Grzybkowski Guzek Jackowski nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystywane treści.