Prezentujemy przykładową skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego. Sprawa dotyczy umowy kupna-sprzedaży nieruchomości rolnej i kwestionowanego prawa pierwokupu nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych.
w sprawie:
- XYZ Polska Sp. z o.o.
c/a
- Lidia (…)
- Antoni (…)
Sygn. akt I ACa 1022/12
Wartość przedmiotu zaskarżenia: x złotych
………………………………………………………………………………………………….
II Wydział
Izby Cywilnej
Sądu Najwyższego
za pośrednictwem:
I Wydział Cywilny
Sądu Apelacyjnego
ul. Trójpole 21
61-693 Poznań
………………………………………………………………………………………………….
Wnioski
………………………………………………………………………………………………….
W imieniu powódki, powołując się na załączone pełnomocnictwo do reprezentowania w tej sprawie, składam skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I Wydział Cywilny z dnia 20 grudnia 2012 roku, sygn. akt: I Axxxxx
Wyrok zaskarżam w całości i wnoszę o:
………………………………………………………………………………………………….
- I. przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania na podstawie art. 3989 § 1 pkt 2 kpc,
- II.uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego,
- zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w umówionej kwocie x złotych.
Wniosek o przyjęcie skargi
………………………………………………………………………………………………….
Przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania uzasadnia:
………………………………………………………………………………………………….
potrzeba wykładni przepisów prawnych wywołujących rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego – tj. art. 389 § 1 kc w związku z art. 599 § 2 kc i rozstrzygnięcia, czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości rolnej powinna w zakresie dotyczącym istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 kc) uwzględniać warunek prawny w postaci ustawowego prawa pierwokupu pod rygorem bezwzględnej nieważności umowy przedwstępnej (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2010 roku, sygn. akt: I Cxxxxx), czy też warunek prawny związany z ustawowym prawem pierwokupu dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) a jego pominięcie w umowie przedwstępnej nie powoduje bezwzględnej nieważności tej umowy (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 roku, sygn. akt: V Cxxxxxxxxx).
Zarzuty
………………………………………………………………………………………………….
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucam:
- I. naruszenie prawa materialnego – art. 389 § 1 kc w związku z art. 599 § 2 kc poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że umowa przedwstępna z dnia 7 grudnia 2006 roku była nieważna ponieważ „nie respektowała przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych (…) prawa pierwokupu” (uzasadnienie, s. 5), podczas gdy prawo pierwokupu nie dotyczy umowy przedwstępnej a jedynie umowy przyrzeczonej (art. 599 § 2 kc);
- II. naruszenie prawa materialnego – art. 65 § 2 kc przez jego niezastosowanie i przyjęcie, że zgodnie z § 3 ust. 3 pkt c) umowy przedwstępnej (k. 21 v. akt) pozwani mieli obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej tylko w przypadku uzyskania przez powódkę do dnia 20 lipca 2001 roku decyzji o warunkach zabudowy (uzasadnienie, s. 4), podczas gdy treść umowy, zgodny zamiar stron i cel umowy wskazują na to, że uzyskanie/nieuzyskanie we wskazanym terminie decyzji o warunkach zabudowy miało znaczenie wyłącznie dla skorzystania przez powódkę z prawa do odstąpienia od umowy (§ 6 umowy przedwstępnej, k. 23 akt) i nie prowadzi do wygaśnięcia umowy przedwstępnej;
- naruszenie prawa materialnego – art. 390 § 1 i 2 kc poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że ocena, czy pozwani uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej powinna być dokonywana na dzień 20 lipca 2001 roku (uzasadnienie, s. 4), w sytuacji, gdy ocena ta powinna być dokonywana na moment orzekania.
Uzasadnienie
………………………………………………………………………………………………….
- I. Streszczenie
- II. Uwagi wstępne
- III. Potrzeba wykładni art. 389 § 1 kc i art. 599 § 2 kc
- Stanowisko Sądu Apelacyjnego
- Wyrok z dnia 21 stycznia 2010 roku, I Cxxxxxx
- Wyrok z dnia 24 listopada 2009 roku, V Cxxxxxx
- Krytyka wyroku z dnia 21 stycznia 2010 roku, I Cxxxxxx
- Czy sądy powinny stosować przepisy prawa?
- Dalsze konsekwencje błędnej wykładni art. 389 § 1 kc
- Propozycja wykładni art. 599 § 2 kc i art. 389 § 1 kc
- IV. Naruszenie art. 389 § 1 kc w związku z art. 599 § 1 kc
- V. Naruszenie art. 65 § 2 kc
- VI. Konsekwencje naruszenia art. 65 § 2 kc
- Przeznaczenie nieruchomości pozwanych
- Naruszenie art. 390 § 1 i 2 kc
………………………………………………………………………………………………….
I. Streszczenie
Kluczowym zagadnieniem dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest odpowiedź na pytanie, czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości rolnej powinna – w zakresie w jakim określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – zawierać informacje o ustawowym prawie pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.
Zagadnienie to wywołuje rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Jego istota sprowadza się do wykładni art. 599 § 2 kc i art. 389 § 1 kc.
W wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku (sygn. akt: I Cxxxxx, LEX nr 000) Sąd Najwyższy uznał, że umowa przedwstępna bez takiego zastrzeżenia jest nieważna.
W innym orzeczeniu – wyroku z dnia 23 października 2008 roku (sygn. akt: V Cxxxxx, LEX nr 000), Sąd Najwyższy uznał, że umowa przedwstępna nie musi zawierać tego typu zastrzeżeń.
Sąd Apelacyjny podzielił pogląd wyrażony w pierwszym z ww. orzeczeń (wyroku z dnia 20 lipca 2001 roku, sygn. akt: I Cxxxxx, LEX nr 000) i uznał, że umowa przedwstępna z dnia 6 listopada 2005 roku jest nieważna.
Stanowisko to jest błędne.
Prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży. Nie ma natomiast obowiązku zastrzegania stosownych ograniczeń już na etapie zawierania umowy przedwstępnej. Jeżeli w chwili orzekania o obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej zaktualizują się przesłanki uzasadniające skorzystanie z ustawowego prawa pierwokupu, wówczas sąd może samodzielnie uzupełnić treść orzeczenia zastępującego umowę przyrzeczoną.
Uznając, że umowa przedwstępna z dnia 6 listopada 2005 roku była nieważna, Sąd Apelacyjny w Poznaniu nie rozważył w sposób należyty i pogłębiony zarzutów apelacji. Lakoniczne wzmianki o tym, że pozwani nie uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a także o konsekwencjach nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy w terminie do dnia 28 maja 2006 roku, nie oddają istoty sprawy.
Powyższa okoliczność sama w sobie stanowi przesłankę uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Z ostrożności procesowej, skarga kasacyjna odnosi się również do szczątkowych wywodów Sądu Apelacyjnego w Poznaniu na temat wykładni postanowień umowy oraz oceny postępowania pozwanych w kontekście ewentualnego uchylania się od zawarcia umowy.
Niezależnie od powyższego, Sąd Apelacyjny naruszył art. 65 § 2 kc i art. 390 § 1 i 2 kc.
Dokonując wykładni § 3 umowy przedwstępnej, uznał, że obowiązek zawarcia przez pozwanych umowy przyrzeczonej wygasał w przypadku nieuzyskania przez powódkę do dnia 28 maja 2006 roku decyzji o warunkach zabudowy. Stanowisko to jest błędne.
Zgodnie z postanowieniami umowy, dostarczenie decyzji o warunkach zabudowy warunkowało możliwość odstąpienia przez powódkę od umowy. Z uwagi na to, że powódka nie skorzystała z tego uprawnienia, umowa przedwstępna w dalszym ciągu wiąże strony. Termin 28 maja 2006 roku jest w istocie terminem, o którym stanowi art. 395 § 1 kc (w czasie którego powódka mogła odstąpić od umowy).
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy o treści określonej w § 3 umowy przedwstępnej:
a) skutkowało zmianą przeznaczenia nieruchomości pozwanych (w rolnego na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową),
b) zwalniało powódkę od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca,
c) przyczyniało się do wzrostu wartości nieruchomości pozwanych (do poziomu odpowiadającego ustalonej w umowie cenie sprzedaży).
Powódka w maju 2006 roku nie dysponowała ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Wówczas, przeszkodą do zawarcia umowy był brak zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Zgodnie z umową, przeszkodą do zawarcia umowy nie był natomiast brak decyzji o warunkach zabudowy.
Ta okoliczność rzutowała wyłącznie na możliwość odstąpienia od umowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego, uzasadniała ona również odmowę zawarcia przez pozwanych umowy przyrzeczonej.
Na tej podstawie stwierdził, że pozwani nie uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 390 § 1 i 2 kc.
Uznając, że umowa przedwstępna jest nieważna (z uwagi na brak wzmianki o ustawowym prawie pierwokupu), sąd nie oceniał późniejszego zachowania pozwanych. W szczególności nie wyjaśnił, czy po uzyskaniu przez powódkę ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy oraz wejściu w życie art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, pozwani w dalszym ciągu mogli powstrzymać się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Stanowisko to jest błędne. Jak wskazano wyżej, umowa przedwstępna jest ważna i nadal wiąże strony. Zgodnie z art. 316 § 1 kpc, orzekając o zobowiązaniu do złożenia oświadczenia woli, sąd powinien uwzględniać stan rzeczy z chwili zamknięcia rozprawy. Na ten moment powinien ocenić:
a) czy w dalszym ciągu warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca,
b) czy pozwani – odmawiając zawarcia umowy po uzyskaniu przez powódkę ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy – uchylają się od zawarcia umowy.
Z tego względu konieczne jest uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania.
………………………………………………………………………………………………….
II. Uwagi wstępne
Pomiędzy stronami bezsporne są następujące okoliczności.
- Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pozwanych.
- Nieruchomości, objęte umową przedwstępną, są położone w granicach administracyjnych Poznania.
- Nieruchomości pozwanych w ewidencji gruntów oznaczono jako „grunty orne”.
- Zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej (tzw. „odrolnienie”) wymaga zgody organów administracji.
- Stosownie do art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku ochronie gruntów rolnych i leśnych, nie trzeba mieć zgody na wyłączenie z produkcji rolnej „gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast”.
- Przepis art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązuje od dnia 1 stycznia 2009 roku.
- Powódka dysponuje decyzją o warunkach zabudowy, potwierdzającą możliwość wybudowania na nieruchomości pozwanych zabudowy mieszkaniowej. Decyzja jest ostateczna (k. 000000 akt).
- Powódka jest „cudzoziemcem” w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jest również obywatelem państwa będącego stroną umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym.
- Art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości stanowi, że cudzoziemcy, będący obywatelami państw stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym mogą swobodnie nabywać nieruchomości w Polsce. Wyjątkiem jest nabywanie nieruchomości rolnych.
10. Zgodnie z § 3 ust. 3 umowy przedwstępnej powódka najpóźniej do dnia 28 maja 2006 roku miała uzyskać m.in.:
a) decyzję o warunkach zabudowy,
b) pozytywną opinię geologiczną o możliwości posadowienia budynków wielorodzinnych,
c) pozytywne opinie AQUANET S.A., WSG Sp. z o.o., ENEA S.A. o możliwości uzbrojenia nieruchomości w wodę, prąd i gaz (k0000
11. W przypadku nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy, powódka mogła odstąpić od umowy (§ 6 umowy, k. 23 akt).
12. Umowa przedwstępna nie została rozwiązana.
13. Ostateczną decyzję o warunkach zabudowy powódka uzyskała w dniu 29 października 2012 roku.
14. Pozwani, mimo uzyskania informacji o ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, nadal nie zgodzili się na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.
………………………………………………………………………………………………….
III. Potrzeba wykładni art. 389 § 1 kc i art. 599 § 2 kc
Poza sporem jest, że w umowie przedwstępnej z dnia 6 listopada 2005 roku nie ma wzmianki na temat uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych do skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu (na wypadek zawarcia umowy przyrzeczonej).
Nie jest natomiast jasne jakie są konsekwencje braku ww. wzmianki. Zagadnienie to wywołuje rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
W wyroku z dnia 20 stycznia 2019 roku (sygn. akt: I Cxxxxx, LEX nr 000), Sąd Najwyższy uznał, że ustawowe prawo pierwokupu jest elementem przedmiotowo istotnym nie tylko umowy sprzedaży, ale również umowy przedwstępnej.
Z umowy przedwstępnej musi zatem wyraźnie wynikać, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania z ustawowego prawa pierwokupu. Brak tej wzmianki powoduje, że umowa przedwstępna jest bezwzględnie nieważna.
W innym orzeczeniu – wyroku z dnia 23 października 2008 roku (sygn. akt: V Cxxxxx, LEX nr 000), Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży.
Zgodnie z tym poglądem, umowa przedwstępna nie musi zawierać informacji na temat ustawowego prawa pierwokupu. Brak takiej wzmianki nie czyni umowy przedwstępnej nieważną.
Sąd Apelacyjny w Poznaniu – wydając zaskarżony wyrok – powołał się na argumentację prawną zawartą w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2009 roku (sygn. akt: III Cxxxxx).
Przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania – niezależnie od rozstrzygnięcie sporu pomiędzy powódką a pozwanymi – przyczyni się do wyjaśnienia rozbieżności na temat wykładni art. 389 § 1 kc oraz art. 599 § 2 kc.
Zgodnie z art. 3989 § 1 pkt 2 kpc, powyższa okoliczność uzasadnia przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania.
Omawiane orzeczenia Sądu Najwyższego zapadły na kanwie, podobnych do tej sprawy, stanów faktycznych. W obu sprawach umowy przedwstępne nie zawierały wzmianki o ustawowym prawie pierwokupu. W obu sprawach problem relacji pomiędzy ustawowym prawem pierwokupu a treścią umowy przedwstępnej był sygnalizowany w ramach postępowań apelacyjnych i kasacyjnych.
Poniżej przedstawiono szczegółową argumentację na poparcie każdego z przeciwstawnych stanowisk.
………………………………………………………………………………………………….
A. Stanowisko Sądu Apelacyjnego
Sąd Apelacyjny w Poznaniu podzielił pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku, sygn. akt: I Cxxxxx.
Uznał, że umowa przedwstępna z dnia 6 listopada 2005 roku była bezwzględnie nieważna, ponieważ jej postanowienia określające treść umowy przyrzeczonej, nie zawierały wzmianki na temat ustawowego prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.
Stanowisko Sądu Apelacyjnego najlepiej obrazuje poniższy fragment uzasadnienia:
„Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 20 stycznia 2009 roku, sygn. akt: Cxxxxx, LEX nr 000 (...). Nie można zgodzić się z twierdzeniem apelacji, że ocena ważności umowy przyrzeczonej jest niezależna od analogicznej oceny umowy przedwstępnej. W niniejszej sprawie mamy tymczasem do czynienia z nieważną umową przedwstępną, która nie mogła stanowić skutecznej podstawy dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem ona również byłaby nieważna. Zawarcie we wskazanym w § 3 umowy przedwstępnej terminie umowy przyrzeczonej byłoby nieważne także z tej przyczyny, że umowa przyrzeczona nie respektowała przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych (...) prawa pierwokupu nieruchomości wskazanych w umowie przedwstępnej. Umowa przyrzeczona nie miała być bowiem w myśl umowy przedwstępnej umową zawartą pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu” (uzasadnienie, s. 5).
………………………………………………………………………………………………….
B. Wyrok z dnia 20 grudnia 2009 roku, I Cxxxxx
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku art.599 § 2 kc może być interpretowany na dwa sposoby.
Pierwszy, odwołuje się do wykładni literalnej art. 599 § 2 kc i zakłada, że ww. przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży.
Drugi sposób interpretacji art. 599 § 2 kc zakłada, że ustawowe prawo pierwokupu jest elementem przedmiotowo istotnym umowy przyrzeczonej. Z uwagi na wyrażony w art. 389 § 1 kc obowiązek określenia w umowie przedwstępnej „istotnych postanowień umowy przyrzeczonej”, umowa przedwstępna powinna zawierać wzmiankę o ustawowym prawie pierwokupu (jako element treści umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna, która nie zawiera informacji o ustawowym prawie pierwokupu, jest nieważna.
Za szeroką interpretacją art. 599 § 2 kc przemawia – zdaniem Sądu Najwyższego – „przede wszystkim to, że w konsekwencji, gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną.” Zgodnie z cytowanym wyrokiem: „do zawarcia takiej umowy (bezwzględnie nieważnej – przyp. MJ) doprowadziłoby orzeczenie wydane na podstawie art. 390 § 2 k.c.”
Wyrok z dnia 20 grudnia 2009 roku jest krytykowany w piśmiennictwie.
Wskazuje się, że „ustawowe prawo pierwokupu jest jedynie warunkiem prawnym, który obie strony umowy przedwstępnej muszą uwzględnić w swej świadomości przy zawieraniu umowy przedwstępnej, który wpłynie jedynie na sposób wykonania ich zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na ważność umowy przedwstępnej. Gdyby nawet obie strony umowy nie uświadamiałyby sobie tego warunku prawnego, to należy pamiętać, że ów warunek skutecznie ich wiąże.
Krytyka ww. wyroku jest trafna. Jednak powyższa argumentacja nie oddaje istoty zagadnienia. Z tego względu, poniżej przedstawiono szczegółową argumentację podważającą stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku (por. punkt D. – F. uzasadnienia).
………………………………………………………………………………………………….
C. Wyrok z dnia 23 października 2008 roku, V Cxxxxx
W drugim z analizowanym orzeczeń (wyrok z dnia 23 października 2008 roku, sygn. akt: V Cxxxxx, LEX nr 000), Sąd Najwyższy e ustawowe prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży. Brak natomiast podstaw do jego uwzględniania w umowie przedwstępnej.
Orzeczenie zapadło na kanwie następującego stanu faktycznego.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości rolnej nie zastrzegała, iż umowa sprzedaży będzie zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z ustawowego prawa pierwokupu.
Sąd pierwszej instancji wydał wyrok, w którym zobowiązał pozwanego do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Jan X. oświadcza, że o ile Agencja nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu, sprzedaje „X.” Sp. z o.o. nieruchomość rolną niezabudowaną położoną w (…) za cenę (…)”.
Sąd apelacyjny oddalił apelację pozwanego. Jednym z zarzutów skargi kasacyjnej był zarzut naruszenia art. 390 i 64 kc w zw. z art. 56, 60 i 65 kc przez wydanie orzeczenia „niezgodnie z treścią zobowiązania o charakterze essentiali negoti i z umowy przedwstępnej”.
Sąd Najwyższy uznał, że ww. zarzut za nieuzasadniony.
Podkreślił, że pod pojęciem istotnych postanowień przyrzeczonej (w rozumieniu art. 389 § 1 kc) należy rozumieć „określenie świadczenia jakie dłużnik ma spełnić.” Oznaczenie przedmiotu umowy definitywnej nie musi zostać dokonane ściśle.
W ocenie Sądu Najwyższego, umowa przedwstępna dostatecznie określiła treść przyrzeczonej – „tak do obszaru sprzedawanego gruntu (…) jak i co do jego położenia (…) jak również określiła w sposób nie budzący wątpliwości cenę za sprzedawaną nieruchomość.”
Tak sformułowany zakres świadczeń umowy przyrzeczonej „zawierał essentialia negotii, do zawarcia umowy sprzedaży o skutku zobowiązującym, a jej jednoczesny skutek rozporządzający na podstawie art. 155 § 1 kc mógłby nastąpić gdyby art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stanowił inaczej.”
Zdaniem Sądu Najwyższego, Sąd Okręgowy nie dokonał niedopuszczalnej zmiany treści oświadczenia woli pozwanego w stosunku do oświadczenia złożonego w umowie przedwstępnej.
Orzekając w sprawie zobowiązania do złożenia oświadczenia woli, sąd może uzupełniać treść umowy przyrzeczonej postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Z tych względów orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej.
W dalszej części omawianego wyroku, wyrażono następujący pogląd:
„(…)świadczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej jest złożenie przez dłużnika (dłużników) oświadczenia woli zawarcia umowy przyrzeczonej i dokonania innych niezbędnych do tego czynności . Pactum de contrahendo, będąc umową zobowiązującą stanowi czynność prawną zmierzającą do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą może być zarówno umowa zobowiązująca, rozporządzająca, jak i zobowiązująco-rozporządzająca. Poza tym umowa przyrzeczona, jak i zastępujące ją orzeczenie musi uwzględniać przepisy bezwzględnie obowiązujące i do nich należy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wykonaniem więc przedmiotowej umowy przedwstępnej byłoby zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która jednak nie przeniesie bezpośrednio własności na nabywcę. Zawarta umowa przedwstępna nie była umową sprzedaży o skutku zobowiązującym. (…)
Nieruchomość objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko warunkowo tj. pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony nie wykona tego uprawnienia; w odniesieniu do nieruchomości może to być tylko umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (art. 155 § 1 i 157 § 1 kc). Celem umożliwienia uprawnionemu skorzystania z prawa pierwokupu, sprzedawca ma obowiązek powiadomienia go o treści sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art. 598 § 1 kc). Gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość prawo pierwokupu może być wykonane, gdy została zawarta umowa sprzedaży o skutku zobowiązującym. Innymi słowy pierwokup jest konstrukcją mająca zastosowanie do umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie do zawartej przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży.”
W omawianym wyroku, Sąd Najwyższy dopuścił zatem możliwość uzupełniania przez sąd umowy przyrzeczonej o postanowienia dotyczące ustawowego prawa pierwokupu. Pogląd ten jest trafny.
………………………………………………………………………………………………….
D. Krytyka wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku, I Cxxxxx
Pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku (sygn. akt: I Cxxxxx) jest błędny.
Brzmienie art. 599 § 2 kc nie daje podstaw do tego, aby interpretować go na dwa – wskazane w ww. wyroku – sposoby. Możliwość alternatywnej wykładni przepisu prawnego jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy jego literalne brzmienie budzi wątpliwości. Jeżeli przepis sformułowano w sposób jednoznaczny, posługując się zdefiniowanymi w ustawie pojęciami, należy interpretować go zgodnie z jego literalnym brzmieniem.
Przepis art. 599 § 2 kc jest jasny. Jego brzmienie oraz miejsce w strukturze kodeksu przesądzają o tym, że prawo pierwokupu może mieć zastosowanie wyłącznie do umowy sprzedaży. Również przewidziana w nim sankcja nieważności dotyczy bezwarunkowej umowy sprzedaży („sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.”).
Wbrew stanowisku Sądu Najwyższego, nie tylko art. 599 § 2 kc, ale również pozostałe przepisy regulujące prawo pierwokupu nie dają podstaw do ich stosowania już na etapie zawierania umowy przedwstępnej.
Przeciwnie, prawo pierwokupu jest immanentnie związane z umową sprzedaży. Inaczej jest w przypadku tzw. prawa nabycia (art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 10 marca 2002 roku o kształtowaniu ustroju rolnego), przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych w stosunku do każdej umowy przenoszącej własność (za wyjątkiem umowy sprzedaży). W tym przypadku ustawodawca wyraźnie przesądza o dopuszczalności stosowania prawa nabycia w odniesieniu do każdej umowy, której przedmiotem jest przeniesienie własności.
Podkreślić należy, że szeroki zakres zastosowania przepisów o prawie nabycia nie oznacza, że wzmianka o tym uprawnieniu powinna znaleźć się w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie wywołuje skutków rozporządzających.
W omawianym wyroku, Sąd Najwyższy potwierdził, że literalna wykładnia art. 599 § 2 kc przemawia za stosowaniem go wyłącznie w odniesieniu do umowy sprzedaży.
Wykładnia literalna odgrywa kluczową rolę w procesie interpretacji. Dopiero, gdy językowa analiza tekstu prawnego nie pozwala zrekonstruować wyrażonej w nim normy prawnej, należy odwołać się do reguł wykładni systemowej (odwołującej się do umiejscowienia przepisu w akcie prawnym). Jeżeli mimo zastosowania obu ww. metod nadal niemożliwe jest ustalenie treści normy prawnej, konieczne jest odwołanie się do reguł wykładni funkcjonalnej.
Dopóki literalne brzmienie przepisu nie budzi wątpliwości, dopóty niedopuszczalne jest poszukiwanie alternatywnych, odbiegających od wykładni językowej, sposobów interpretacji.
W wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku, Sąd Najwyższy bezpodstawnie odstąpił od powyższej zasady.
………………………………………………………………………………………………….
E. Czy sądy powinny stosować przepisy prawa?
Nie przekonuje również podniesiony w wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku argument, iż konsekwencją pominięcia w umowie przedwstępnej ustawowego prawa pierwokupu byłoby zawarcie nieważnej umowy przyrzeczonej.
Akceptacja tego poglądu prowadzi do wniosku, że sąd w procesie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, nie ma obowiązku przestrzegania i stosowania przepisów bezwzględnie obowiązujących, do jakich zalicza się przepisy o ustawowym prawie pierwokupu.
Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, w postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść umowy nie tylko na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, ale uzupełnia jej treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
Skoro sąd ma obowiązek uwzględniać przepisy dyspozytywne – tym bardziej powinien stosować przepisy bezwzględnie obowiązujące.
Inaczej niż w przypadku przepisów dyspozytywnych, strony nie mogą wyłączyć bądź ograniczyć stosowania przepisów bezwzględnie obowiązujących. Tym bardziej nieuzasadnione byłoby twierdzenie, że sąd może w procesie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli odstąpić od ich stosowania.
Należy odróżnić obowiązek uzupełniania orzeczenia o postanowienia wynikające z przepisów prawa od modyfikacji treści poszczególnych świadczeń stron.
Sąd może i powinien uwzględniać przepisy, które z mocy prawa mają zastosowania do konkretnego stosunku prawnego.
Nie może natomiast ingerować w treść (zakres) sformułowanych w żądaniu pozwu istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, decydujących o kwalifikacji prawnej umowy.
Przykład: Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Powód wystąpił o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli. W żądaniu pozwu nie wskazał ceny za jaką – zgodnie z umową przedwstępną – zobowiązał się kupić nieruchomość.
W tym przypadku sąd nie może – z uwagi na zakaz wyrażony w art. 321 kpc – uzupełnić treści oświadczenia woli o obowiązek zapłaty ceny. Z uwagi na zakaz orzekania ponad żądanie, sąd nie może modyfikować – wbrew woli stron - modyfikować treści umowy przyrzeczonej.
Nie ma natomiast ograniczeń co do uzupełniania (dostosowywania) wyroku zastępującego oświadczenie woli (umowę) o postanowienia wynikające z przepisów o charakterze bezwzględnie obowiązującym. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 października 2008 roku, sygn. akt: V Cxxxxx
………………………………………………………………………………………………….
F. Dalsze konsekwencje błędnej wykładni art. 389 § 1 kc
Kolejny argument przemawiający za zasadnością stanowiska wyrażonego w wyroku z dnia 23 października 2008 roku, (sygn. akt: V Cxxxxx) wiąże się z istotą ustawowego prawa pierwokupu.
Ustawowe prawo pierwokupu nie jest instytucją jednolitą. Jedyną wspólną cechą wszystkich ustawowych praw pierwokupu jest źródło ich powstania. Podstawą prawną do skorzystania z ww. uprawnienia będzie zawsze przepis rangi ustawowej.
Zróżnicowane są natomiast przesłanki i krąg osób uprawnionych.
Może ono przysługiwać m.in. Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego, dzierżawcy oraz współwłaścicielowi nieruchomości rolnej (art. 599 § 2 kc).
Uprawnienie każdego w ww. podmiotów jest uzależnione od realizacji innych przesłanek.
Przykładowo; warunkiem skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu jest rolnicze przeznaczenie nieruchomości oraz jej powierzchnia.
Współwłaściciel nieruchomości może skorzystać z prawa pierwokupu, jeżeli prowadzi gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 kc).
Oba przykłady mają uświadomić, że powstanie ustawowego prawa pierwokupu jest uzależnione od wystąpienia określonych okoliczności faktycznych.
Wobec zróżnicowanego charakteru przesłanek zastosowania prawa pierwokupu, strony umowy przedwstępnej nie mogą przewidzieć, czy w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej zaktualizują się przesłanki skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu. Tym bardziej nie można od nich wymagać, aby już w umowie przedwstępnej zastrzegały stosowne warunki dotyczące skorzystania z tego prawa.
Przykład: W dniu 1 grudnia 2009 roku strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży udziału wynoszącego ½ we współwłasności nieruchomości rolnej. Drugi współwłaściciel nie spełniał w chwili zawarcia umowy przesłanek z art. 166 § 1 kc. Umowa przyrzeczona powinna być zawarta w dniu 1 stycznia 2012 roku.
W chwili zawarcia umowy przyrzeczonej okazuje się, że drugi współwłaściciel prowadzi gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie i zgodnie z art. 166 § 2 kc, przysługuje mu ustawowe prawo pierwokupu.
Opisany wyżej stan faktyczny pozwala zweryfikować przydatność i zasadność stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku (I Cxxxxx).
Nie sposób przyjąć, aby strony mogły przewidzieć, iż w chwili zawierania umowy przyrzeczonej zaktualizują się przesłanki prawa pierwokupu.
Przyjęcie, że prawo pierwokupu w takiej sytuacji nie przysługuje (bo nie zostało ujęte w umowie przyrzeczonej), prowadziłoby do pokrzywdzenia współwłaściciela i wypaczenia funkcji art. 166 § 1 kc.
Ewentualnie oddalenie powództwa z uwagi na brak tożsamości umowy przedwstępnej i przyrzeczonej, prowadziłoby do pokrzywdzenia stron umowy przedwstępnej.
Jedynym sprawiedliwym rozwiązaniem jest uzupełnienie przez sąd treści oświadczenia woli o postanowienie zastrzegające ustawowe prawo pierwokupu.
Ubocznie należy wskazać, że z uwagi na ochronną funkcję art. 599 § 2 kc, zasadnym jest postulat, aby sąd w procesie o wydanie wyroku zastępującego umowę przyrzeczoną z urzędu badał, czy zachodzą przesłanki do skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu.
Tylko takie rozwiązanie należycie chroni interesy stron umowy przedwstępnej oraz podmiotu uprawnionego do skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu.
Tego typu kierunek wykładni jest zgodny z dotychczasowym orzecznictwem Sądu Najwyższego dotyczącym obowiązku przeprowadzenia dowodów z urzędu (w przypadku podejrzenia dążenia przez strony do obejścia prawa).
………………………………………………………………………………………………….
G. Propozycja wykładni art. 599 § 2 kc i art. 389 § 1 kc
Dotychczasowe rozważania prowadzą do następujących wniosków w zakresie wykładni art. 599 § 2 kc i art. 389 § 1 kc:
- Strony umowy przedwstępnej nie muszą, w ramach określania istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 kc), przewidywać warunku prawnego związanego ze skorzystaniem z ustawowego prawa pierwokupu.
- Sąd w procesie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę przyrzeczoną może uzupełniać treść umowy przyrzeczonej o postanowienia dotyczące ustawowego prawa pierwokupu.
- W sprawach o wydanie wyroku zastępującego umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości, sąd powinien z urzędu badać, czy nie zachodzą przesłanki skorzystania przez podmioty określone w art. 599 § 2 kc z ustawowego prawa pierwokupu.
………………………………………………………………………………………………….
IV. Naruszenie art. 389 § 1 kc w związku z art. 599 § 1 kc
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że Sąd Apelacyjny w Poznaniu naruszył art. 389 § 1 kc w związku z art. 599 § 1 kc.
Bezzasadnie uznał, że „zawarcie we wskazanym w § 3 umowy przedwstępnej terminie umowy przyrzeczonej byłoby nieważne także z tej przyczyny, że umowa przyrzeczona nie respektowała przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych (...) prawa pierwokupu nieruchomości wskazanych w umowie przedwstępnej.”
Dotychczasowe wywody na temat wykładni art. 599 § 2 kc oraz art. 389 § 1 kc potwierdzają, że brak informacji w umowie przedwstępnej o ustawowym prawie pierwokupu skutkuje nieważnością tej umowy.
Błędny jest również pogląd, jakoby sąd w procesie do złożenia oświadczenia woli nie mógł modyfikować treści umowy przyrzeczonej („Sąd może powództwo to albo oddalić albo w całości uwzględnić orzekając o zawarciu umowy przyrzeczonej” – por. uzasadnienie, s. 6).
Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, sąd może modyfikować treść umowy przyrzeczonej m.in. o postanowienia wynikające z przepisów dyspozytywnych.[1]
Tym bardziej powinien uwzględniać postanowienia wynikające z przepisów o charakterze bezwzględnie obowiązujących (których konsekwencją naruszenia jest bezwzględna nieważność czynności prawnej).
Z powyższych względów, okoliczność, że „umowa przyrzeczona nie miała być bowiem w myśl umowy przedwstępnej umową zawartą pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu.” nie oznacza jeszcze, że umowa przedwstępna była bezwzględnie nieważna (por. uzasadnienie, s. 5).
Przeciwnie umowa przedwstępna z dnia 6 listopada 2005 roku w dalszym ciągu wiąże strony w zakresie obowiązku pozwanych zawarcia umowy przyrzeczonej.
Podkreślić należy, że w tej sprawie strony w taki sposób ukształtowały stosunek prawny wynikający z umowy przedwstępnej, aby przedmiotem umowy przyrzeczonej nie była nieruchomość rolna.
W tym celu, powiązano umowę przedwstępną z uzyskaniem określonej decyzji o warunkach zabudowy.
Podkreśla się, że „wydanie warunków zabudowy (…) w stosunku do działki, która jest użytkiem rolnym, powoduje, że traci ona takowy charakter”.
Zawierając umowę przedwstępną, strony zakładały, że nieruchomość pozwanych w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie już nieruchomością rolną. Zakładały, że w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość pozwanych nie będzie podlegała ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Skoro strony skonstruowały umowę przedwstępną w taki sposób, aby przyrzeczona umowa sprzedaży dotyczyła nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, nieuzasadnione było zastrzegania ustawowego prawa pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych.
Powyższy okoliczność – niezależnie od pozostałych argumentów natury prawnej – ostatecznie podważa zasadność zaskarżonego wyroku.
………………………………………………………………………………………………….
V. Naruszenie art. 65 § 2 kc
Sąd Apelacyjny, podobnie jak sąd pierwszej instancji, błędnie zinterpretował postanowienia umowy przedwstępnej.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, zgodnie z § 3 umowy przedwstępnej, pozwani mieli obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej tylko w przypadku uzyskania przez powódkę – w terminie do dnia 28 maja 2005 roku – „prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy” (uzasadnienie, s. 4).
Z uwagi na to, że powódka nie uzyskała do tego czasu ww. decyzji, pozwani nie mieli obowiązku zawierać umowy przyrzeczonej.
Dopiero, gdyby powódka uzyskała w terminie do dnia 28 maja 2005 roku decyzję o warunkach zabudowy, uzasadnione byłoby rozważanie, czy pozwali „uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej” (uzasadnienie, s. 4).
Stanowisko to jest błędne.
Poza sporem jest, że powódka – zastrzegając możliwość żądania zawarcia umowy od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – chciała mieć pewność, że nabywa nieruchomość o określonej ekonomicznej wartości. Wynika to z poczynionych przez sąd pierwszej instancji (i zaakceptowanych przez Sąd Apelacyjny) ustaleń faktycznych.
Gwarancją powyższego było m.in. uzyskanie korzystnej decyzji o warunkach zabudowy.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości pozwanych rzutowała bowiem nie tylko na zwolnienie stron od ograniczeń wynikających ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przyczyniała się do realnego wzrostu jej wartości rynkowej (odpowiadającej wysokości ustalonej w umowie przedwstępnej ceny).
Zgodnie z § 6 umowy przedwstępnej, w przypadku nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy w terminie do dnia 28 maja 2005 roku, powódce przysługiwało prawo odstąpienia od umowy.
Żadne z postanowień umowy nie zastrzega, aby w przypadku nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy, umowa przedwstępna ulegała automatycznemu rozwiązaniu.
Przeciwnie, zgodnie z § 6 umowy przedwstępnej (k. 23, 23v. akt), brak decyzji o warunkach zabudowy stwarza jedynie możliwość odstąpienia od niej.
Gdyby strony chciały zakończyć współpracę w przypadku nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nie zastrzegałyby umownego prawa odstąpienia od umowy.
Przewidując tylko możliwość odstąpienia od umowy, strony zakładały, że ewentualne nieuzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie będzie przeszkodą do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dopuszczały zawarcie umowy przyrzeczonej mimo nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy (przy spełnieniu wymogów przewidzianych ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).
Wbrew zatem twierdzeniom Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, określony w § 3 umowy przedwstępnej termin 28 maja 2005 roku nie jest terminem do upływu, którego strony były związane postanowienia umowy przedwstępnej.
Jest to wyłącznie termin w którym powódka mogła odstąpić od umowy przedwstępnej. Gdyby skorzystała z tej możliwości, pozwani byliby zwolnieni od obowiązku świadczenia.
Wobec rezygnacji z tego uprawnienia, pozwani w dalszym ciągu pozostają zobowiązani do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Akceptacja stanowiska sądu drugiej instancji, jakoby pozwani byli związani umową do dnia 29 maja 2000 roku prowadzi do wniosku, że wskazany wyżej termin miał charakter terminu końcowego.
Tego typu wnioski są nieuprawnione tak wobec treści postanowień umowy przedwstępnej jak i natury stosunku prawnego wynikającego z tej umowy.
Przyjęcie, że bezskuteczny upływ ww. terminu powodował wygaśnięcie obowiązku pozwanych (całej umowy przedwstępnej) musiałoby wynikać z umowy przedwstępnej. Tymczasem ani jedno z jej postanowień nie przewiduj takich konsekwencji.
Ponadto, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz sądów apelacyjnych – postanowienie umowy przedwstępnej stwierdzające, że po konkretnym upływie terminu zastrzeżonego do zawarcia umowy przyrzeczonej umowa przedwstępna wygasa, są sprzeczne z istotą umowy przedwstępnej.
Upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej skutkuje wyłącznie wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Przed upływem zastrzeżonego w umowie przedwstępnej terminu, zobowiązany do jej zawarcia może, ale nie musi zawrzeć umowy. Po jego upływie – aktualizuje się możliwość wymuszenia na zobowiązanym zawarcia oznaczonej umowy przedwstępnej.
……………………………………………………………………………………………….
VI. Konsekwencje naruszenia art. 65 § 2 kc
Prawidłowa wykładnia §§ 3 i 6 umowy przedwstępnej z dnia 4 listopada 2005 roku prowadzi do wniosku, że umowa przyrzeczona – wbrew stanowisku sądów pierwszej i drugiej instancji – powinna być oceniana według stanu rzeczy istniejącego w chwili orzekania (zawarcia umowy przyrzeczonej).
Błędne jest natomiast twierdzenie Sądu Apelacyjnego o konieczności dokonywania oceny dopuszczalności zawarcia umowy sprzedaży według stanu z dnia 28 maja 2006 roku.
Skoro umowa przedwstępna nie wygasła ani nie została rozwiązana, strony nadal są nią związane. Umowa przyrzeczona jest odrębnym i niezależnym od umowy przedwstępnej stosunkiem prawnym (art. 389 kc).
O jej ważności decyduje stan prawny obowiązujący z chwili jej zawarcia. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymogom formalnym umowy przyrzeczonej, uprawniony może domagać się jej zawarcia przed sądem. Wyrok w tej sprawie ma charakter konstytutywny.
W świetle ugruntowanego orzecznictwa Sądu Najwyższego, wyrok zobowiązujący do zawarcia umowy przyrzeczonej, zastępuje umowę przyrzeczoną, a nie tylko oświadczenie pozwanych.
Zgodnie z art. 316 § 1 kpc, wyrok powinien uwzględniać stan rzeczy „istniejący w chwili zamknięcia rozprawy”. Pod pojęciem „stanu rzeczy” rozumie się zarówno podstawę faktyczną powództwa jak i przepisy prawa.
Sądy obu instancji – powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2009 roku (sygn. akt: III Cxxxxx – pominęły tą okoliczność.
Bezpodstawnie uznały, że w sprawach o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli należy opierać się na nieaktualnym stanie prawnym.
Całkowicie nieuprawniony jest pogląd, aby z wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku wynikał nakaz uwzględniania stanu rzeczy istniejącego na dzień, kiedy zgodnie z umową przedwstępną miała być zawarta umowa przyrzeczona.
Sąd Najwyższy wskazał jedynie, że brak wzmianki o ustawowym prawie pierwokupu czyni nieważną umowę przedwstępną a ewentualna późniejsza zmiana okoliczności (prowadząca do wygaśnięcia ustawowego prawa pierwokupu) nie może konwalidować umowy przedwstępnej.
Potwierdza to poniższy fragment ww. orzeczenia: „W postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli w kontekście umowy przedwstępnej bada się bowiem samą treść tej umowy i abstrakcyjną możliwość jej zawarcia a nie faktyczną i konkretną możliwość z danej sytuacji”
Istota tej wypowiedzi sprowadza się do zakazu „konwalidowania” umowy przedwstępnej poprzez powoływanie się na okoliczności, które wystąpiły w chwili orzekania.
Wskazana wypowiedź – przy akceptacji poglądu, że brak wzmianki o ustawowym prawie pierwokupu powoduje nieważność umowy przedwstępnej – wpisuje się w okoliczności faktyczne sprawy zakończonej wyrokiem z dnia 20 grudnia 2009 roku. Skarżący podnosili bowiem w tamtym postępowaniu, że prawo pierwokupu, w chwili występowania z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, wygasło.
W tej sprawie – niezależnie od merytorycznej oceny wyroku z dnia 20 grudnia 2009 roku – nie ma podstaw, aby z cytowanej wypowiedzi wywodzić, iż ocena ważności umowy przyrzeczonej w oderwaniu od stanu prawnego obowiązującego w chwili orzekania.
………………………………………………………………………………………………….
VII. Przeznaczenie nieruchomości pozwanych
Gdyby Sąd zastosował przepisy obowiązujące w dacie orzekania, uznałby, że:
a) nieruchomość pozwanych – z uwagi na decyzję o warunkach zabudowy oraz brzmienie art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – utraciła charakter nieruchomości rolnej,
b) powódka nie musiała występować o zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie ww. gruntów.
Przepisem o kluczowym znaczeniu dla rozstrzygnięcia jest art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Grunty pozwanych znajdują się w granicach administracyjnych miasta Poznania. Począwszy od dnia 31 lipca 2008 roku, wyłączenie ich z produkcji rolnej nie wymaga uzyskania zgody organów administracji (art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).
Ponadto na mocy decyzji Prezydenta Miasta Poznania z dnia 14 kwietnia 2011 roku o warunkach zabudowy (k. 578 akt), nieruchomości pozwanych są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Decyzja została przeniesiona na powódkę (k. 579 – 590 akt).
W piśmiennictwie podkreśla się, że „wydanie warunków zabudowy (…) w stosunku do działki, która jest użytkiem rolnym, powoduje, że traci ona takowy charakter”.
W konsekwencji, najpóźniej z dniem wydania decyzji o warunkach zabudowy, nieruchomości pozwanych przestały być nieruchomościami rolnymi.
Powódka, jako cudzoziemiec, będący „obywatelem” państwa będącego członkiem Europejskiego Obszaru Gospodarczego, musi mieć zezwolenie tylko na nabycie nieruchomości rolnych. Nie potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości o innym przeznaczeniu.
Nieruchomość pozwanych w dacie orzekania nie była nieruchomością rolną.
W konsekwencji w dacie orzekania powódka mogła kupić te nieruchomości bez konieczności występowania o zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
………………………………………………………………………………………………….
VIII. Naruszenie art. 390 § 1 i 2 kc
Ograniczając się do oceny roszczeń powódki przez pryzmat stanu rzeczy z dnia 28 maja 2008 roku, Sąd Apelacyjny nie wyjaśnił, czy pozwani mogli uchylić się od zawarcia umowy w czasie, gdy powódka dysponowała już ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
Prawidłowa wykładnia §§ 3 i 6 umowy przedwstępnej prowadzi do wniosku, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie miało znaczenia dla obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej.
Pozwani mogli w maju 2006 roku odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej, powołując się na brak zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. W tym czasie, zezwolenie to – z uwagi na ówczesne przeznaczenie nieruchomości pozwanych i brak decyzji o warunkach zabudowy – było niezbędne do zawarcia ważnej umowy sprzedaży.
Z chwilą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy a także, wejścia w życie art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie koniecznym warunkiem zawarcia umowy sprzedaży. Odpadły zatem przeszkody do zawarcia ważnej umowy sprzedaży. Mimo to, pozwani w dalszym ciągu konsekwentnie odmawiali zawarcia umowy (kwestionując zasadność żądań pozwu).
Sąd Apelacyjny – podobnie jak sąd pierwszej instancji – w ogóle nie rozważył, czy późniejsze zachowanie pozwanych może być rozpatrywane jako „uchylanie się” w rozumieniu art. 390 § 1 i 2 kc.
Pozwani konsekwentnie twierdzili, że jedyną przyczyną odmowy zawarcia umowy przedwstępnej był brak ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja, której przedłożenia domagali się pozwani, została złożona do akt sprawy w maju 2011 roku, jeszcze przed wydaniem wyroku przez Sąd I instancji.
Mimo to pozwani w dalszym ciągu odmawiali zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka postawa pozwanych rodzi wątpliwość czy odmowa wykonania umowy przedwstępnej była usprawiedliwiona.
Niezależnie od tego czy decyzja o warunkach zabudowy była niezbędna do zawarcia (po dacie wejścia w życie art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) umowy przyrzeczonej, z chwilą przedłożenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwani powinni byli wyrazić zgodę na zawarcie umowy sprzedaży. Mimo to w dalszym ciągu odmawiali takiej zgody.
O ile ich odmowa w maju 2006 roku mogła być uzasadniana obawą zawarcia umowy bez wymaganej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, o tyle nie budzi wątpliwości, że po uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy pozwani nie przedstawili żadnych argumentów uzasadniających rezygnację z wykonania umowy przedwstępnej.
W tej sytuacji nie może budzić wątpliwości, że postępowanie pozwanych powinno być uznane za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 390 § 1 i 2 kc.
Jak wynika z dotychczasowych rozważań, umowa przedwstępna po dniu 28 maja 2006 roku w dalszym ciągu pozostawała w mocy. Oznacza to, że pozwani nadal mieli obowiązek sprzedaży nieruchomości. Mimo to w dalszym ciągu odmawiali wykonania swojego obowiązku. Taka postawa nie zasługuje na aprobatę.
Ubocznie należy podkreślić, że pozwani nie mogli uzasadniać odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej brakiem decyzji o warunkach zabudowy. Postanowienia §§ 3 i 6 umowy przedwstępnej zostały zastrzeżone na korzyść powódki. Mogła z nich skorzystać gdyby okazało się, że niemożliwym jest uzyskanie wszystkich wymienionych w § 3 umowy dokumentów. W tym przypadku powódka mogła (ale nie musiała) odstąpić od umowy.
Umowa nie daje natomiast podstaw do tego, aby pozwani mogli odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej, powołując się na okoliczności uzasadniające odstąpienie od umowy przez powódkę.
………………………………………………………………………………………………….
dr Michał Jackowski
adwokat
………………………………………………………………………………………………….
Załączniki
- pełnomocnictwo wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej w kwocie x złotych,
- dowód uiszczenia opłaty sądowej w kwocie x złotych,
- cztery odpisy skargi kasacyjnej.
………………………………………………………………………………………………….