1 stycznia 2019 r. nastąpi przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Jak podaje resort inwestycji i rozwoju, zmiany obejmą blisko 2,5 mln osób w całej Polsce.

Rozwiązania wprowadzone ustawą z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej jako: „Ustawa”) stanowią istotny krok w planowanym od wielu lat całkowitym zlikwidowaniu użytkowania wieczystego.

Na podstawie Ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 roku, nastąpi przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Za grunty takie ustawodawca uznał grunty zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi (pod warunkiem, iż co najmniej połowa lokali stanowi lokale mieszkalne) wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, budynkami gospodarczymi, garażami itp. Jeśli nieruchomość będzie miała charakter mieszany, tj. będzie obejmowała również inne (poza mieszkalnymi) rodzaje obiektów, do przekształcenia będzie mogło dojść po uprzednim wydzieleniu z nieruchomości gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe (w rozumieniu powyżej wskazanym), które ulegną przekształceniu oraz pozostałych terenów.

Przekształcenie objętych Ustawą gruntów dokonywane będzie z mocy prawa. Aby jednak ujawnić prawo własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków konieczne będzie wydanie zaświadczenia przez właściwe organy, tj. w zależności od kategorii gruntu przez:

a) starostę – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa,
b) odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego,
c) inne wskazane w Ustawie organy, takie jak m.in. dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego, dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których uprawnienia Skarbu Państwa te podmioty.

Sama procedura związana z wydawaniem zaświadczeniem oraz ujawnianiem zmian będzie dokonywana z urzędu i nie będzie generować żadnych opłat sądowych. I tak, wydawanie zaświadczenia będzie następować z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Następnie organ przekaże zaświadczenie do właścicieli (dawnych użytkowników wieczystych) oraz sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od wydania takiego zaświadczenia. Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych (o opłacie poniżej).

Pomimo, iż czynności będą dokonywane bez konieczności działania użytkownika wieczystego, to ustawa przyznaje mu również możliwość złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia – w takim wypadku, organ będzie zobowiązany do wydania zaświadczenia w terminie 4 miesięcy. Składanie wniosków przez użytkowników wieczystych uznać należy za celowe, albowiem pozwoli na przyspieszenie postępowania.

Co istotne, zaświadczenie nie tylko będzie potwierdzać fakt przekształcenia, ale także będzie określać wysokość opłat związanych z przekształceniem, czyli tzw. opłat przekształceniowych. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do ich uiszczenia przez okres 20 lat, do dnia 31 marca każdego roku. Wysokość opłaty będzie odpowiadała wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 roku.

Roszczenie o uiszczenie opłat będzie wpisane w księdze wieczystej nieruchomości – oznacza to m.in., że w przypadku sprzedaży nieruchomości będzie obciążać również nabywców. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ mógł będzie rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia.

Kontrola zaświadczeń przez właścicieli (użytkowników wieczystych) będzie miała istotne znaczenie. Jeżeli właściciel nieruchomości nie będzie zgadzać się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, będzie mógł złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.

Ustawa pozwala na wniesienie opłaty przekształceniowej jednorazowo, co otwierać będzie właścicielom (dawnym użytkownikom wieczystym) prawo do bonifikaty. W przypadku dawnych gruntów Skarbu Państwa – gdy uiszczenie opłaty nastąpi w pierwszym roku po przekształceniu, bonifikata będzie wynosić 60% opłaty przekształceniowej, natomiast w kolejnych 5 latach wysokość umniejszenia będzie malała stosunkowo o 10% w skali rocznej. W przypadku dawnych gruntów jednostek samorządu terytorialnego – wysokość bonifikaty będzie należało do samorządów.

Przyjęte ustawą rozwiązania będą miały doniosłe znaczenie dla rynku nieruchomości. Choć dotychczas obowiązujące przepisy przewidywały możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, to z uwagi na długa procedurą, napotykało to wiele trudności, zwłaszcza w odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego.

Ustawodawca przewidział również możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, które zostaną zabudowane na cele mieszkaniowe po dniu 1 stycznia 2019 r. – tzw. opóźnione przekształcenie. Momentem przekształcenia praw do takich gruntów będzie data oddania budynku do użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego.

(opracowała: Katarzyna Węcłaś)