Poznań, dnia … marca 2007 roku



OPINIA PRAWNA

w sprawie obowiązków najemcy i wynajmującego w zakresie napraw przedmiotu najmu, wynikających z umowy najmu zawartej pomiędzy X Sp. z  o.o. a D S.A.


I. Podstawa zlecenia:


Opinia na zlecenie X Sp. z o.o. przesłana do Kancelarii za pośrednictwem poczty elektronicznej przez Panią B.

 

II. Cel opinii:


Udzielenie odpowiedzi na pytanie kto jest odpowiedzialny - najemca czy wynajmujący - za naprawę posadzki i elewacji zewnętrznej w wynajmowanej hali magazynowej.

 

III. Podstawa prawna opinii:


Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Dziennik Ustaw z dnia 18 maja 1964 r., nr 16, poz. 93, zm. Dz. U. z 1971 r. Nr 27, poz. 252, z  1976 r. Nr 19, poz. 122, z 1982 r. Nr 11, poz. 81, Nr 19, poz. 147 i Nr 30, poz. 210, z 1984 r. Nr 45, poz. 242, z 1985 r. Nr 22, poz. 99, z  1989 r. Nr 3, poz. 11, z 1990 r. Nr 34, poz. 198, Nr 55, poz. 321 i Nr 79, poz. 464, z 1991 r. Nr 107, poz. 464 i Nr 115, poz. 496, z 1993 r. Nr 17, poz. 78, z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 85, poz. 388 i Nr 105, poz. 509, z 1995 r. Nr 83, poz. 417, z 1996 r. Nr 114, poz. 542, Nr 139, poz. 646 i Nr 149, poz. 703, z 1997 r. Nr 43, poz. 272, Nr 115, poz. 741, Nr 117, poz. 751 i Nr 157, poz. 1040, z 1998 r. Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 758, z 1999 r. Nr 52, poz. 532, z 2000 r. Nr 22, poz. 271, Nr 74, poz. 855 i 857, Nr 88, poz. 983 i Nr 114, poz. 1191, z 2001 r. Nr 11, poz. 91, Nr 71, poz. 733, Nr 130, poz. 1450 i Nr 145, poz. 1638, z  2002 r. Nr 113, poz. 984 i Nr 141, poz. 1176, z 2003 r. Nr 49, poz. 408, Nr 60, poz. 535, Nr 64, poz. 592, Nr 124, poz. 1151 oraz z 2004 r. Nr 91, poz. 870, Nr 96 poz. 959.

 

IV. Analiza merytoryczna:


X Sp. z o.o. oddział w P w dniu 1 czerwca 1998 roku zawarła z D S.A. umowę najmu.
X Sp. z o.o. chce ustalić, kto jest odpowiedzialny za naprawę posadzki w wynajmowanej hali magazynowej.
Wzajemny zakres odpowiedzialności wynajmującego i najemcy wyznacza podpisana przez nich umowa, natomiast w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Kwestie dotyczące używania i utrzymywania przedmiotu najmu określa punkt 4  paragrafu 3 oraz punkt 3 paragrafu 5 umowy.

Z przesłanych informacji wynika, iż umowa najmu nie określa precyzyjnie, za jakie naprawy odpowiedzialny jest najemca, a za jakie wynajmujący. Ponieważ umowa nie wskazuje wyraźnie, jakich napraw mają dokonywać jej strony, zastosowanie znajdą zatem przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności artykuł 6621, stosownie do którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w  takim stanie przez czas trwania najmu. Obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Drugi paragraf cytowanego artykułu mówi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jakie naprawy należy za takie uznać zależy nie tylko od ich technicznych właściwości, ale także od panującego zwyczaju.2

Kodeks cywilny również nie określa w sposób wyraźny, co należy rozumieć przez drobne naprawy, jednakże w części dotyczącej najmu lokali znajduje się przepis, który bliżej precyzuje obowiązki najemcy w zakresie dokonywania drobnych nakładów, obciążające go w czasie trwania najmu, uzupełniając art. 662 § 2. Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 6813 Kodeksu cywilnego do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Ze względu na fakt, iż Kodeks cywilny nie określa jednoznacznie, co należy rozumieć pod pojęciem drobne nakłady należy zastosować wykładnię językową. Słowo „drobny” oznacza mały, niewielki – pod względem rozmiarów; błahy, mało znaczący – pod względem ważności; niewielki – ze względu na wartość materialną.4 Jednakże ostateczne rozstrzygnięcie wątpliwości w tej materii należy do Sądu, który rozpatruje każdy przypadek na gruncie konkretnego stanu faktycznego.

Równocześnie Kodeks cywilny nie określa wyraźnie, co należy rozumieć pod pojęciem „zwykłego używania rzeczy”. Podobnie zatem i w tym przypadku ostateczne rozstrzygnięcie wątpliwości należeć będzie do Sądu.

W oparciu o przekazane informacje nie można jednoznacznie stwierdzić, czy naprawę posadzki i elewacji zewnętrznej budynku można zaliczyć do drobnych napraw połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy obciążających najemcę, czy też jest to naprawa, do wykonania której zobowiązany jest wynajmujący. Aby to rozstrzygnąć należy wziąć pod uwagę rodzaj naprawy, jej rozmiar i koszt, a także okoliczność czy dana naprawa związana jest ze zwykłym używaniem rzeczy oraz w jakim stopniu5, w  szczególności czy konieczność naprawy wynika z wadliwego wykonania rzeczy, czy też powstałaby w normalnym, przeciętnym toku używania.


Stosownie do art. 6636 Kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Niezależnie od powyższego uprawnienia najemcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze wynikające z art. 4717 Kodeksu cywilnego. Stosownie do tego artykułu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub z nienależytego wykonania zobowiązania.


V. Wnioski opinii:


1. Ani umowa ani Kodeks cywilny nie określają w sposób precyzyjny, za jakie naprawy odpowiedzialny jest najemca, a za jakie wynajmujący. Kodeks cywilny posługuje się jedynie pojęciem drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.

 

2. Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy naprawę posadzki i elewacji zewnętrznej budynku można zaliczyć do drobnych napraw połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, czy też jest to czynność innego rodzaju.

 

3. Pomocny dla rozstrzygnięcia problemu, czy daną naprawę można zaliczyć do drobnej naprawy związanej ze zwykłym używaniem rzeczy, jest rodzaj naprawy, jej rozmiar i koszt, a także okoliczność czy konieczność naprawy wyniknęła ze zwykłego używania rzeczy oraz w jakim stopniu.


4. O drobnym charakterze naprawy może jednoznacznie rozstrzygnąć jedynie opinia biegłego.


5. W przypadku, gdy do naprawy zobowiązany jest wynajmujący, najemca po bezskutecznym wezwaniu go do wykonania naprawy jest uprawniony do dokonania jej na koszt wynajmującego. Najemcy przysługuje również roszczenie odszkodowawcze.




Opinię tę wydałem z całą sumiennością i starannością, kierując się swoją najlepszą wiedzą.

 

/adwokat Tomasz Grzybkowski, adwokat Tomasz Guzek/


Przypisy:
1 Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

2 H. Ciepła w „Komentarz do Kodeksu cywilnego” pod red. Gerarda Bieńka, Warszawa 2001

3 Art. 681. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w  szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

4 Mały słownik języka polskiego”, pod red. S. Skorupki, H. Auderskiej, Z. Łempickiej, PWN
5 H. Ciepła w: „Komentarz do Kodeksu cywilnego” pod red. Gerarda Bieńka, Warszawa 2001
6 Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

7  Art. 471. Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

 

 

Materiał archiwalny oparty o przepisy prawa obowiązujące w dniu jego sporządzenia. Adwokacka Spółka Partnerska Grzybkowski Guzek Jackowski nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystywane treści.