Poznań, dnia  … lutego 2012 roku

 

 

Opinia prawna

 

w sprawie umowy dzierżawy zawartej pomiędzy A.A. a X Sp. z o.o.

 

I. Podstawa zlecenia:

Opinia przygotowana na zlecenie Pana … – pełnomocnika Pani A.A., przekazane na spotkaniu i skonkretyzowane w listach elektronicznych.

 

II. Cel opinii:

Kompleksowa analiza prawna umowy dzierżawy zawartej w … w dniu … listopada 2009 roku pomiędzy A.A., jako wydzierżawiającą, a X Sp. z o.o, jako dzierżawcą. Przedmiotem umowy jest nieruchomość położona w …, KW nr ….

Zgodnie z ustaleniami z pełnomocnikiem pani A.A. przedmiotem opinii nie jest umowa dzierżawy z … S.A. oraz inne problemy prawne związane z przedmiotowymi nieruchomościami.

 

III. Podstawa prawna opinii:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

 

IV. Analiza merytoryczna opinii:

Stan faktyczny:

A.A. oraz X Sp. z o.o. zawarły w dniu … listopada 2009 roku umowę, którą nazwały „umową dzierżawy”. Na podstawie tej umowy A.A. (zwana dalej Wydzierżawiającym) oddała do używania i pobierania pożytków część nieruchomości o powierzchni około 2.098 m2, bliżej oznaczoną na załączniku nr 3 do umowy, na rzecz X Sp. z o.o. (zwanej dalej Dzierżawcą) w celu budowy i eksploatacji lokalu gastronomicznego. Do umowy załączono:

  • pełnomocnictwo spółki X Sp. z o.o. i odpis z KRS,
  • załącznik nr 3 – mapę w skali 1:1000, na których literami ABCDE oznaczono przedmiot dzierżawy,
  • załącznik nr 4 – mapę o bliżej nieokreślonej skali, bardziej precyzyjną, na której oznaczono orientacyjne miejsce wykonania i dojazdu od strony drogi dojazdowej na istniejącą stację benzynową oraz orientacyjne miejsce wykonania wjazdu od strony ul. …, a także pylon.

 

Według informacji przekazanych ustnie przez klienta, powierzchnia przedmiotu dzierżawy wrysowana na mapie stanowiącej załącznik nr 3 do umowy, wynosi około 900 m2. Powierzchnia ta została wyliczona poprzez porównanie powierzchni terenu ABCDE oraz powierzchni całej działki.

 

Zlecający przekazał kancelarii również protokół odbioru terenu od Wydzierżawiającego, na którym wskazano, iż Wydzierżawiający z dniem … grudnia 2010 roku odbiera przedmiot dzierżawy o powierzchni 2.098 m2. W protokole ujęto również wzajemne zobowiązania, co do usunięcia nośnika reklamowego i wycięcia drzewa.

 

W dniu … lutego 2012 roku klient przesłał dodatkowo propozycję aneksu nr 1 do umowy dzierżawy, podpisanego jednostronnie przez Dzierżawcę. W aneksie tym sprecyzowano powierzchnię przedmiotu dzierżawy i zaproponowano podpisanie precyzyjnego załącznika – mapy geodezyjnej, na której bardzo precyzyjnie określono by przedmiot dzierżawy – wskazano, iż ma on 2.078 m2. Według informacji przekazanych przez klienta aneks ten nie został podpisany.

 

W dniu … lutego 2012 roku klient przesłał następujące dokumenty:

  • list intencyjny z dnia … września 2009 roku, podpisany przez X Sp. z o.o., który jednak nie został podpisany przez Wydzierżawiającą, gdzie wskazano warunki brzegowe negocjowanej umowy, i gdzie powierzchnia dzierżawy wynosi 2.098 m2,
  • oświadczenie Wydzierżawiającego do umowy,
  • propozycję aneksu nr 1 podpisanego przez Wydzierżawiającą, przekazaną … maja 2011 roku Dzierżawcy.

 

Rozważania merytoryczne:

  1. 1.     Charakter prawny umowy

Strony umowy nazwały umowę z dnia … listopada 2009 roku „Umową dzierżawy”. Taka kwalifikacja prawna stosunku prawnego może jednak budzić wątpliwość, czy przedmiotowa umowa jest w rzeczywistości umową dzierżawy, czy też umową najmu.

Stosownie do art. 65 § 1 kc, oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostały złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Stosownie natomiast do § 2 art. 65 kc, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Ustawodawca konstruuje pewne typy czynności prawnych. Podstawowe znaczenie dla odróżnienia poszczególnych typów czynności prawnych mają tzw. essentialia negotii (elementy przedmiotowo istotne). Są to ustawowo wyróżnione cechy, według których dokonuje się kwalifikacji konkretnej czynności prawnej do ustawowo wyróżnionych typów czynności prawnych1.

Podział umów na nazwane i nienazwane ma doniosłe znaczenie, ze względu na konieczność ustalenia właściwej regulacji prawnej kontraktu. Pewne typy umów, przeciętnie powtarzające się w obrocie są normowane przez przepisy prawa powszechnie wiążącego. Ich essentialia negotii są objęte przepisami ustawy (umowy o ustawowo określonych cechach)2. Przepisy prawa nadają tym umowom specjalne nazwy (np. sprzedaż, zamiana, najem, dzierżawa, zlecenie, pożyczka). Regulacja umowy nazwanej zawarta jest w zespole przepisów stosowanych do danej umowy, wyodrębnionych w systematyce danego aktu normatywnego. Pozwala to na odwołanie się do właściwej regulacji przy ocenie konkretnych stosunków zobowiązaniowych.

Nazwa umowy określona w pisemnie wyrażonym oświadczeniu woli jest elementem tego oświadczenia, a jako taka podlega wykładni zgodnie z art. 65 § 2 kc. Konwencjonalne umieszczenie nazwy umowy w ramach kontraktu nie może mieć decydującego znaczenia, co do jego kwalifikacji, jeżeli treść umowy przeczy wskazanej przez strony nazwie umowy. Nazwa może mieć jedynie charakter pomocniczy w przypadku wątpliwości interpretacyjnych.

W doktrynie i orzecznictwie jest jednoznaczne, iż ocena charakteru umowy zależy nie od jej nazwy, lecz od rzeczywistej treści oraz celu i zgodnego zamiaru stron3.

Przepis art. 65 § 2 kc dopuszcza taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej „jasnego znaczenia” w świetle reguł językowych. Proces interpretacji może się zatem zakończyć ze względu na jej „jasny” sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest „jasna” po zastosowaniu kolejnych reguł wykładni4.

Przy wykładni woli stron ujętej w umowie pisemnej sens oświadczeń ustala się, przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu, a podstawowe znaczenie przypada regułom językowym. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się zarazem z uwzględnieniem całego kontekstu oraz związków treściowych występujących między postanowieniami zawartymi w tekście, a zatem nie można przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, które pozostawałoby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi zawartymi w tekście umowy.

Przy wykładni umów, co do kwestii wątpliwych, istotne są zachowania stron już po jej zawarciu oraz sposób wykonywania przez nie umowy, który może jednoznacznie przesądzać, co było wolą stron, niejasno wyrażoną w tekście umowy5.

Interpretując umowę na podstawie reguł językowych, należy brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, ale jednocześnie uwzględnić inne związane z nim postanowienia umowy, czyli tzw. kontekst językowy6.

 

Strony umowy w § 2 wskazały, iż Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków określoną tam część nieruchomości, w celu budowy i eksploatacji lokalu gastronomicznego (restauracji) w ramach działalności prowadzonej przez Dzierżawcę, w szczególności konceptów …, … lub … oraz innych konceptów gastronomicznych, do których Dzierżawca uzyska prawo prowadzenia w okresie trwania umowy. W § 3 ust. 1 strony doprecyzowały, iż Dzierżawcy przysługuje prawo do wybudowania i prowadzenia na przedmiocie dzierżawy restauracji wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności układem komunikacyjnym, parkingiem dla klientów, miejscem na składowanie odpadów, a także ogródkiem letnim. Jednoznacznym zatem jest, iż sam przedmiot działalności – działka położona w … – nie będzie przynosić pożytków. Pożytki przynosić będzie restauracja znajdująca się na tej nieruchomości. Z informacji uzyskanych ustnie od klienta na spotkaniu w kancelarii wynika, iż tak jest w rzeczywistości.

 

Rozstrzygając, z jaką umową mamy do czynienia, należy dokonać zabiegów kwalifikacyjnych. Odpłatne używanie jest elementem zarówno umowy najmu i dzierżawy i to pomiędzy tymi typami umów należy dokonać rozróżnienia kwalifikacyjnego. Nie ma podstaw, by twierdzić, że strony zawarły w istocie umowę nienazwaną.

Zgodnie z art. 659 § 1 kc, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie natomiast z art. 693 kc, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz.

Wskazanie typu umów różni przede wszystkim to, że dzierżawca ma uprawnienie nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale i do pobierania z niego pożytków zarówno naturalnych, jak i cywilnych. W związku z tym przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie takie rzeczy, które dają pożytki (ewentualnie prawa o takich samych właściwościach)7.

Przedmiot dzierżawy musi posiadać właściwości umożliwiające wytwarzanie pożytków, natomiast odnośnie przedmiotu najmu właściwość taka może, ale nie musi występować8.

Jak wskazują przedstawiciele doktryny, przedmiotem najmu mogą być rzeczy, które jakkolwiek, zgodnie ze swym charakterem, mogą potencjalnie przynosić pożytki naturalne, jednakże mogą być również używane bez pobierania z nich pożytków ze względu na ich gospodarcze przeznaczenie (np. działka rekreacyjna)9. Warto przytoczyć pogląd P. Radomskiego10, co do działki rekreacyjnej (wypoczynkowej jako typowego przedmiotu najmu, który cytowany autor wyraził w następującej formule: {…] chodzi głównie (choć nie tylko) o rzeczy, których można używać bez konieczności równoczesnego pobierania z nich pożytków. Taką rzeczą jest na przykład tzw. działka rekreacyjna. Działka taka z samej swej istoty ma służyć innym celom niż pobieranie jej pożytków, co powinno stanowić przesłankę uznania jej za wyłączny przedmiot umowy najmu”. Pogląd ten można przez analogię zastosować do przedmiotowego stanu faktycznego, gdzie przedmiot umowy nie przynosi pożytków. Przedmiot dzierżawy musi posiadać właściwości umożliwiające wytwarzanie pożytków, natomiast odnośnie przedmiotu najmu właściwość taka może, ale nie musi występować11.

 

W przypadku zaakceptowania powyższych poglądów, należałoby zakwalifikować umowę zawartą przez strony, jako umowę najmu, a nie umowę dzierżawy. Skutkiem takiej kwalifikacji, do przedmiotowej umowy stosowałoby się przepisy art. 659-679 kc, a nie art. 693-709 kc. Najdonioślejsza, jak się wydaje, zmiana wynikająca z takiej kwalifikacji, to konieczność stosowania art. 661 kc zamiast art. 695 § 1 kc. Zgodnie z tym pierwszym przepisem, najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Jedynie najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Tymczasem, zgodnie z drugim przepisem, dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Zgodnie z § 8 umowy, została ona zawarta na okres 15 lat, licząc od dnia … listopada 2009 roku. Przyjmując, iż jest to umowa najmu, po dniu … listopada 2019 roku umowa ta byłaby rozwiązywalna, jako zawarta na czas nieoznaczony za zwykłym wypowiedzeniem, a odmienne postanowienie umowy § 8 ust. 1 jest po dniu … listopada 2019 roku nieskuteczne. Oczywiście założenie to jest trafne, o ile pani A.A. nie zawierała umowy, jako przedsiębiorca. Z żadnego z dokumentów, jak również z ustnych informacji przekazanych przez klienta na spotkaniu w kancelarii, nie wynika, aby była ona przedsiębiorcą.

 

Oczywiście kwalifikacji umowy należy dokonywać w sposób ostrożny, a orzecznictwo sądów w tym zakresie jest stosunkowo rozbieżne. Nie jest wykluczone, iż sąd rozstrzygający spór może uznać jednak, iż strony zawarły umowę dzierżawy.

 

  1. 2.   Powierzchnia przedmiotu umowy

Na spotkaniu w kancelarii przy zleceniu opinii klient poinformował, iż między stronami nastąpił spór, co do wielkości przedmiotu umowy i granic udostępnionej nieruchomości. Związany jest z tym, iż umowa w § 2 wskazuje, że powierzchnia oddana do używania i pobierania pożytków wynosi około 2.098 m2 i jest zaznaczona literami ABCDE na załączniku nr 3 do umowy. Tymczasem teren w załączniku nr 3 do umowy oznaczony literami ABCDE jest znacznie mniejszy i wynosi około 900 m2. Klient zwraca się z pytaniem, jaka jest rzeczywista powierzchnia przedmiotu umowy.

 

Powtórzyć należy, iż stosownie do art. 65 § 1 kc, oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostały złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Stosownie natomiast do § 2 art. 65 kc, w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Rozważając, jaką powierzchnię udostępniono Dzierżawcy, należy odwołać się do zamiaru stron, celu umowy, a także okoliczności, w których dokumenty zostały podpisane. Znaczenie ma również sposób realizacji umowy.

 

Z posiadanych dokumentów jedynie częściowo można wywieźć powyższe okoliczności. Nie umożliwia tego umowa, która wskazuje przedmiot bardzo nieprecyzyjnie stanowiąc o powierzchni „około” 2.098 m2. W tym zakresie warto jednak również wskazać na cele zapisane w umowie dzierżawy:

  • budowa i prowadzenie restauracji (§ 2 oraz § 3 ust. 1),
  • budowa niezbędnej infrastruktury, w tym układu komunikacyjnego i parkingu, miejsca składowania odpadów i ogródka letniego (§ 3 ust. 1),
  • budowa neonów, kasetonów i innych emblematów (§ 4 ust. 2),
  • istnienie dróg i parkingów znajdujących się na nieruchomości poza przedmiotem umowy (§ 6 ust. 1).

Z powyższych zapisów wynika, iż Wydzierżawiająca udostępniła Dzierżawcy część nieruchomości na budowę restauracji oraz niezbędnej infrastruktury, w tym układu komunikacyjnego i parkingu, miejsca składowania odpadów i ogródka letniego, a także na posadowienie neonów, kasetonów i innych emblematów. Strony zakładały przy tym, iż część dróg oraz parkingu znajdować się będzie poza obrębem przedmiotu umowy. Aby ocenić, jakie części nieruchomości zostały przekazane, należy również zbadać sposób realizacji umowy:

  • ważnym dokumentem jest protokół przekazania nieruchomości, gdzie wskazano dokładnie powierzchnię przekazywaną – 2.098 m2 – nie ma tu wątpliwości, jaki teren został przekazany,
  • dokumentem, który może mieć pewne znaczenie, jest list intencyjny, z którego wynika, iż dzierżawca zamierza brzegowo wydzierżawić 2.098 m2. Dokument ten jednak nie ma kluczowego znaczenia, gdyż nie został zaakceptowany przez Wydzierżawiającą, a nadto zawiera warunki brzegowe (a zatem powierzchnia faktycznie wynajęta może być również mniejsza),
  • aby ocenić powyższe okoliczności należałoby zbadać, jaki był sposób dokonywania przez strony rozliczeń – czy w dokumentach księgowych (np. fakturach lub rachunkach) dokonywano rozliczenia określonej powierzchni,
  • aby ocenić powyższe okoliczności warto rozważyć, jak rozliczano podatek od nieruchomości, stosownie do treści § 18 umowy – od jakiej powierzchni Wydzierżawiający obciążał Dzierżawcę podatkiem,
  • jakie inne oświadczenia składały sobie wzajemnie strony umowy,
  • jaką część działki faktycznie zajmuje restauracja, parking, ogródek letni, drogi dojazdowe i inne elementy nieruchomości faktycznie wykorzystywane przez X Sp. z o.o.

Klient nie udzielił informacji, o których mowa powyżej, a zatem trudno na dziś bardzo precyzyjnie wyjaśnić te okoliczności. Istnieje jednak szansa, aby bronić również poglądu, że powierzchnia udostępniona dzierżawcy jest niższa niż 2.098 m2. W przypadku sporu kwestię tę może rozstrzygnąć sąd powszechny.

 

  1. 3.   Analiza innych zapisów umowy

Umowa zawarta przez strony jest bardzo jednostronna i służy przede wszystkim zabezpieczeniu interesów Dzierżawcy. W ramach poniższej analizy, zgodnie z ustaleniem z klientem, zawarto opinię co do najmniej korzystnych dla Wydzierżawiającej postanowień umowy:

  1. § 4 ust. 1 – zapis znacząco rozszerza odpowiedzialność Wydzierżawiającej za brak dostępu Dzierżawcy do przedmiotu umowy. Opisana w tym postanowieniu kara umowna dotyczy wszelkich przypadków, również niezawinionych przez Wydzierżawiającą, gdy brak będzie dostępu do nieruchomości, chyba że następuje to z powodu siły wyższej (np. zjawisk atmosferycznych lub wojny) albo z powodu działania osób trzecich, za które Wydzierżawiająca nie ponosi odpowiedzialności (np. władz lub organów administracji). Jednak również wtedy Wydzierżawiająca musi podejmować starania przywrócenia dostępu do przedmiotu umowy. Zapisana w umowie kara jest bardzo wysoka,
  2. § 6 ust. 3-6 – postanowienia te znacząco rozszerzają odpowiedzialność Wydzierżawiającego za konserwację, utrzymanie i zapewnienie dostępu do nieruchomości. Wydzierżawiający bierze na tej podstawie odpowiedzialność za wiele zdarzeń, które mogą znajdować się poza jego kontrolą,
  3. § 8-10 – zapisy te normują czas trwania umowy najmu. Zwrócić należy uwagę, iż poza przypadkami określonymi w umowie, żadna ze stron nie może rozwiązać umowy przed upływem okresu końcowego umowy, z zastrzeżeniem, iż w przypadku uznania, że mamy do czynienia z umową najmu, rozwiązanie jest dopuszczalne po upływie 10 lat okresu najmu. W przypadku przyjęcia, iż mamy do czynienia z umową najmu, należałoby również uznać, iż prawo opcji lub prawo pierwszeństwa określone w § 9 i § 10 są nieskuteczne i zostały zawarte w umowie w celu obejścia prawa – art. 661 kc. Zapisy te ustanawiają bowiem jednostronne uprawnienie dla Dzierżawcy do zawarcia kolejnych umów na czas określony. Stosując je literalnie przedmiotowa umowa nie wygasałaby nigdy. Zapisy takie nie mogą być uznane za skuteczne, gdyż ustawodawca wyraźnie określił maksymalne terminy związania umową najmu lub dzierżawy (10 lub 30 lat). Ewentualny spór co do tych okoliczności rozstrzygnąć może sąd powszechny. Pamiętać jednak należy, iż istnieje ryzyko kwalifikacji umowy, jako umowy dzierżawy. W takim przypadku, w razie odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przedłużającej umowę obecnie zawartą, Wydzierżawiający mógłby zostać obciążony wysokimi karami umownymi, określonymi w § 9 ust. 5 umowy,
  4. § 12 – zapis zawiera umowne prawo pierwokupu. Zgodnie z tym postanowieniem Wydzierżawiająca nie może sprzedać przedmiotu dzierżawy bez zaproponowania go Dzierżawcy z wyznaczeniem 90-dniowego terminu do wykonania prawa pierwokupu. Zapis ten wydłuża termin w stosunku do terminu ustawowego. Należy ocenić go niekorzystnie, gdyż zamyka drogę do szybkiej sprzedaży nieruchomości,
  5. § 17 – klient zwrócił uwagę, iż Dzierżawca zawarł umowy na dostawę i odbiór mediów (prąd, gaz i ścieki) we własnym imieniu i na własną rzecz, bez udziału Wydzierżawiającego oraz nie udostępnił umów Wydzierżawiającemu. Należy wskazać, iż działanie takie jest zgodne z treścią § 17 zd. 3 umowy, który wyraźnie wskazuje, iż wszelkie media Dzierżawca ma uzgodnić, podpisać we własnym zakresie umowy na media oraz regularnie opłacać we własnym zakresie. Zapis ten jest zgodny z postanowieniami ustaw normujących dostarczanie tych mediów, które uprawniają osobę posiadającą tytuł do nieruchomości do zawarcia stosownej umowy z pominięciem właściciela,
  6. § 19 – zapis określa okoliczności, gdy możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy. Zwrócić uwagę należy, iż okoliczności, gdy Dzierżawca może rozwiązać umowę, są określone bardzo szeroko, a często są zależne tylko od Dzierżawcy i podmiotów z nim związanych albo dotyczą okoliczności zewnętrznych, na które żadnego wpływu nie ma Wydzierżawiający. Szczególnie negatywnie ocenić należy:
  7. § 19 ust. 2 pkt (v) – zapis ten umożliwia rozwiązanie umowy w przypadku, gdy na nieruchomości sąsiedniej przestanie istnieć stacja paliw,
  8. § 19 ust. 2 pkt (vii) – zapis umożliwia rozwiązanie umowy, gdy Dzierżawca nie będzie w stanie prowadzić działalności handlowej z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności – zapis ten można tłumaczyć również w taki sposób, iż rozwiązanie jest możliwe, gdy z przyczyn ekonomicznych Dzierżawca nie będzie mógł (chciał) prowadzić działalności,
  9. § 19 ust. 2 pkt (ix) – zapis umożliwia rozwiązanie umowy, gdy Dzierżawcy zostanie rozwiązana umowa franczyzy – zapis ten umożliwia rozwiązanie stosunku umownego również, gdy ta umowa zostanie rozwiązana na wniosek Dzierżawcy – okoliczność ta pozostaje pod pełną kontrolą Dzierżawcy.

 

V. Wnioski opinii:

 

1. Istnieje wątpliwość, co do charakteru prawnego umowy zawartej przez strony – możliwa jest obrona stanowiska, iż strony zawarły umowę najmu, a nie umowę dzierżawy. Ma to znaczący wpływ na skuteczność zapisów o czasie trwania umowy oraz możliwości jej rozwiązania.

 

2. Strony zawarły bardzo niejasne postanowienia o wielkości przedmiotu umowy udostępnionego spółce X. Dla rozstrzygnięcia, jaka jest rzeczywista powierzchnia udostępniona X należy kompleksowo zbadać sposób realizacji umowy przed dniem zaistnienia sporu (zbadać rachunki, faktury, korespondencję dotyczącą pozwolenia na budowę, przyłączy do mediów oraz faktycznego terenu zajętego przez X dla potrzeb realizacji umowy. Istnieje możliwość obrony stanowiska korzystnego dla Pani A.A.

 

3. Umowa zawarta przez strony jest bardzo jednostronna i niekorzystna dla Pani A.A. Wątpliwości prawne budzi ważność zapisów o czasie trwania umowy i możliwości jej przedłużania. Ewentualne kwestie sporne może rozwiązać porozumienie stron albo rozstrzygnięcie sądu powszechnego. Pani A.A. winna jednak pamiętać, iż odmowa spełnienia niektórych świadczeń może rodzić ryzyko zapłaty wysokich kar umownych.

Opinię tę wydałem z całą sumiennością i starannością, kierując się swoją najlepszą wiedzą.

 

 

 

dr Michał Jackowski

adwokat

 

 

Przypisy:

1Z. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, Wydanie 8, Warszawa 2005, s. 234, nb 500.

2A. Brzozowski/ P. Machnikowski (w:) E. Łętowska (red.), System Prawa Prywatnego, Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2006 rok, s. 406.

3Por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2009 roku, II CSK 104/09, LEX 527136.

4Wyrok Sadu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2009 roku, IV CSK 90/09, LEX 512012.

5Wyrok Sadu Najwyższego z dnia 26 listopada 2008 roku, III CSK 163/08, LEX 479315.

6Wyrok Sadu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2008 roku, IV CSK 159/08,

7Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, s. 134, nb. 299.

8A. Lichorowicz (w:) J. Panowicz-Lipska (red) System Prawa Prywatnego. Zobowiązania – cześć szczegółowa, tom 8, Warszawa 2005, s. 157, P. Radomski, Umowy najmu i dzierżawy w kontekście pobierania pożytków, Prawo Spółek, 2000/7-8.

9A. Lichorowicz, (w:) J. Panowicz-Lipska (red.) System…, s. 157-159.

10P. Radomski, Umowy najmu i dzierżawy w kontekście pobierania pożytków, Prawo Spółek, 2000/7-8.

11J. Panowicz-Lipska (w:) System Prawa Prywatnego. Zobowiązania – część szczegółowa, s. 156, P. Radomski, Umowa najmu i dzierżawy w kontekście problemu pobierania pożytków. Prawo Spółek, 2000/7-8.

 

 

Materiał archiwalny oparty o przepisy prawa obowiązujące w dniu jego sporządzenia. Adwokacka Spółka Partnerska Grzybkowski Guzek Jackowski nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystywane treści.