Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane.

I.    Uwagi wstępne.

Problematyka odstąpienia od umowy o roboty budowlane należy do najbardziej kontrowersyjnych zagadnień w prawie cywilnym. Omówienie licznych kontrowersji związanych z tym zagadnieniem musi zostać poprzedzona kilkoma uwagami o charakterze ogólnym.

Prawo odstąpienia od umowy jest uprawnieniem prawo kształtującym, powodującym zniweczenie skutków prawnych uprzednio zawartej umowy. Tradycyjnie odstąpienie od umowy przeciwstawiane jest wypowiedzeniu. Powszechnie przyjmuje się, że odstąpienie prowadzi do powstania fikcji prawnej, zakładającej, że umowa nie została zawarta, natomiast wypowiedzenie powoduje wygaśnięcie umowy na przyszłość. Źródłem odstąpienia od umowy może być zarówno czynność prawna (art. 395 § 1 kc) jak i ustawa (np. art. 491 § 1 kc). W przypadku umowy o roboty budowlane dopuszczalnym jest zarówno ustawowe, jak i  umowne odstąpienie.

Poza podziałem na umowne i ustawowe, ustawodawca rozróżnia odstąpienie całkowite (art. 491 § 1 kc) i częściowe (art. 491 § 2 kc). Kryterium tego podziału jest podzielność świadczenia. W  przypadku świadczenia podzielnego, dopuszczalnym jest odstąpienie od umowy w zakresie, w jakim nie została jeszcze wykonana (art. 491 § 2  kc). O tym czy świadczenie jest podzielne czy nie, decyduje możliwość jego częściowego spełnienia bez istotnej zmiany jego przedmiotu bądź wartości (art. 379 § 2 kc). Z uwagi na kontrowersje związane z  charakterem świadczenia wykonawcy, nie ma zgody co do dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Problem ten jest aktualny zarówno w odniesieniu do ustawowego, jak i umownego prawa odstąpienia od umowy.
Umowa o roboty budowlane stanowi odrębną od umowy o dzieło umowę nazwaną.¹ Mimo wyraźnie zaznaczonej odrębności, jej regulacja w dużej mierze opiera się na przepisach dotyczących umowy o dzieło. Na mocy art. 656 § 1  kc do umowy o roboty budowlane znajdą zastosowanie, niektóre przepisy o  umowie o dzieło. Będą to kolejno: art. 635 kc (opóźnienia przyjmującego zlecenie z wykonaniem dzieła), art. 636 kc (wadliwe lub sprzeczne z umową wykonywanie dzieła), art. 637 kc (rękojmia za wady dzieła), art. 644 (odstąpienie za zapłatą wynagrodzenia). Zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze podkreśla się, że zawarte w art. 656 § 1 kc ma charakter enumeratywny.² Z tego względu do umowy o roboty budowlane nie znajdzie zastosowania art. 640 kc (odstąpienie przez przyjmującego zlecenie w razie braku współdziałania zamawiającego). Wynika to z odmiennej od umowy o dzieło, treści umowy o roboty budowlane. W  przeciwieństwie do zamawiającego, którego podstawowym obowiązkiem jest jedynie obowiązek zapłaty wynagrodzenia za wykonanie dzieła (art. 627 kc), do istotnych postanowień umowy o roboty budowlane należy obowiązek współdziałania inwestora w wykonaniu obiektu (art. 647 kc).³ Brak współdziałania inwestora powinien być rozpatrywany w myśl przepisów ogólnych o niewykonaniu zobowiązania wzajemnego (art. 491 i n. kc).

II.    Ustawowe prawo odstąpienia od umowy.

1. Uwagi ogólne.

W przypadku umowy o roboty budowlane podstawą prawną dla odstąpienia są zarówno przepisy ogólne o wykonywaniu zobowiązań umownych (art. 491, 493, 495 § 2 kc), jak i odpowiednie przepisy dotyczące umowy o dzieło (art. 635, 636, 637, 644 kc), które znajdą zastosowanie na mocy odesłania z art. 656 § 1 kc. Ze względu na fakt, iż całkowite odstąpienie od umowy o roboty budowlane zasadniczo nie budzi kontrowersji, w tej części opracowania ograniczono się głównie do wskazania przewidzianych w ustawie przesłanek skutecznego odstąpienia na podstawie wymienionych przepisów Kodeksu cywilnego. Budzącemu kontrowersje zagadnieniu częściowego odstąpienia poświęcona została odrębna część opracowania.

2. Odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki (art. 491 § 1 kc)

Przystępując do omówienia przesłanek odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 § 1  kc, należy podkreślić, że w przypadku umowy o roboty budowlane, przepis ten ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do wykonawcy obiektu. W  przypadku inwestora, stosowanie tego przepisu wydaje się zbędne z uwagi na treść art. 635 kc.⁴ Przepis art. 635 kc w znacznym stopniu łagodzi wymogi odstąpienia od umowy w stosunku do art. 491 § 1 kc.

Podstawową przesłanką odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 § 1 kc jest zwłoka w wykonaniu świadczenia. Koniecznym jest również wyznaczenie stronie będącej w zwłoce dodatkowego terminu w którym powinien wykonać zobowiązanie. Na podstawie art. 491 § 1 kc, wykonawca może odstąpić od umowy, gdy inwestor nie wykonuje przewidzianych w art. 647 kc obowiązków. Z uwagi na treść art. 656 § 1 kc, wykonawca nie może odstąpić od umowy o roboty budowlane na podstawie art. 640 kc z powodu braku współdziałania po stronie inwestora. Podstawą prawną na podstawie której wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane będzie zatem art. 491 § 1 kc.⁵ Poza wykazaniem zwłoki inwestora, wykonawca, powinien wyznaczyć inwestorowi dodatkowy termin, po upływie którego będzie mógł odstąpić od umowy. Z uwagi na przewidziane w art. 476 kc domniemanie zwłoki, wykazanie w ewentualnym procesie spełnienia przesłanek z art. 491 § 1 kc, będzie dla wykonawcy stosunkowo proste i odstąpienie od umowy ogranicza się jedynie do obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu. W orzecznictwie podkreśla się, że „odpowiedni termin” powinien umożliwić stronie realizację świadczenia, z którego spełnieniem pozostaje w zwłoce. O tym, czy termin jest odpowiedni decydować powinny kryteria o charakterze obiektywnym.⁶

W tej sytuacji pojawia się pytanie o konsekwencje wyznaczenia zbyt krótkiego terminu. W doktrynie proponowane są dwa rozwiązania dla tego problemu. Pierwsze, zakłada, że w takiej sytuacji terminu w ogóle nie wyznaczono, a co za tym idzie uprawnienie do odstąpienia nie przysługuje. Drugie natomiast, że wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia dopiero po upływie odpowiedniego terminu.⁷ Za trafny należy uznać drugi pogląd, który jest zarazem poglądem dominującym. Wyznaczenie terminu nie zwalnia drugiej strony z obowiązku spełnienia świadczenia, w sytuacji jednak gdy inwestor po jego upływie nadal pozostaje w zwłoce i okres ten spełnia podane w poprzednim akapicie kryteria, oświadczenie o odstąpieniu staje się skuteczne.  

Obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu nie powstaje w sytuacji, gdy strony zastrzegły umowne prawo odstąpienia od umowy na wypadek niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania w terminie ściśle oznaczonym oraz w przypadku, gdy nieterminowe wykonanie zobowiązania nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce (art. 492 kc).

3. Odstąpienie na wypadek niemożliwości świadczenia (art. 493 § 1 kc)

Na podstawie art. 493 § 1 kc, można odstąpić od umowy w przypadku zaistnienia następczej i zawinionej niemożliwości świadczenia. Przepis ten dotyczy niemożliwości o charakterze obiektywnym, którą należy odróżnić od niemożności spełnienia świadczenia przez konkretnego dłużnika. Niemożliwość oznacza, że świadczenie nie może być spełnione przez żadną osobę, powinna ona mieć charakter trwały.⁸ Do podstawowych obowiązków inwestora należy obok zapłaty wynagrodzenia, szereg obowiązków związanych z szeroko pojętym przygotowaniem terenu budowy. W tej sytuacji, odmiennie niż w przypadku umowy o dzieło, w  zasadzie dopuszczalnym jest odstąpienie od umowy przez wykonawcę z  powodu niemożliwości świadczenia zawinionej przez inwestora. Niemożliwość może się jednak dotyczyć wyłącznie drugiej kategorii obowiązków inwestora.

Na podstawie art. 493 § 1 kc uprawnienie do odstąpienia od umowy może przysługiwać również inwestorowi z powodu niemożliwości świadczenia istniejącej po stronie wykonawcy.

Treść komentowanego przepisu wskazuje jednoznacznie, że dotyczy on sytuacji, gdy niemożliwość powstała po powstaniu zobowiązania. Dodatkową przesłanką jest odpowiedzialność strony zobowiązanej do spełnienia świadczenia. Zgodnie z treścią art. 472 kc granicą odpowiedzialności stanowi niedochowanie należytej staranności.

4. Odstąpienie w razie opóźnienia wykonawcy (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc).

Uprawnienie inwestora do antycypacyjnego odstąpienia od umowy stanowi instrument, za pomocą którego inwestor może kontrolować terminowość wykonywania robót budowlanych. Na podstawie art. 635 w zw. z art. 656 kc, inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacji, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem bądź ukończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie. Przepis ten upoważnia inwestora do odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania obiektu (art. 635 kc in fine). Z tego względu inwestor, chcąc skutecznie odstąpić od umowy nie ma obowiązku wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu na wykonanie robót. W orzecznictwie przyjmuje się, że inwestor może odstąpić od umowy również w przypadku, gdy upłynął już oznaczony w umowie termin jej wykonania.⁹ 
Skuteczne odstąpienie od umowy na podstawie art. 635 kc dopuszczalne jest przy kumulatywnym spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze, po stronie wykonawcy musi istnieć opóźnienie z rozpoczęciem bądź wykończeniem obiektu. Opóźnienie to nie może być spowodowane okolicznościami leżącymi po stronie inwestora.¹⁰ Po drugie, opóźnienie musi uzasadniać prawdopodobieństwo niewykonania obiektu w terminie. Dopiero wystąpienie obu tych okoliczności uzasadnia odstąpienie od umowy na zasadzie art. 635 kc.

5. Odstąpienie w razie wadliwego wykonywania obiektu (art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1 kc)

Odmiennie jak w poprzednio omówionych przypadkach, przesłanką odstąpienia od umowy o roboty budowlane na podstawie art. 636 § 1 kc nie jest nieterminowe, lecz wadliwe bądź sprzeczne z umową wykonywanie umowy. W  piśmiennictwie podkreśla się, że ten przepis nie podważa tezy, iż wykonawca obiektu powinien dysponować odpowiednią wiedzą oraz kwalifikacjami koniecznymi do wykonania umowy o roboty budowlane. Przepis ten – podobnie jak art. 635 kc – stanowi instrument zapewniający inwestorowi wgląd w proces realizacji inwestycji.¹¹ W  przypadku umowy o roboty budowlane kryteriów oceny wadliwości wykonania umowy należy szukać zarówno w przepisach prawa budowlanego, projekcie inwestycji jak również w zasadach doświadczenia życiowego.

W razie zaistnienia wadliwego wykonywania obiektu lub sprzecznego wykonywania umowy, inwestor – chcąc odstąpić od umowy – powinien najpierw wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania oraz wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Bezskuteczny upływ terminu upoważnia inwestora do odstąpienia od umowy bądź też do powierzenia wykonania lub poprawienia obiektu innej osobie.
Z przewidzianego w omawianym przepisie uprawnienia można skorzystać do momentu odebrania obiektu przez inwestora.¹² Po oddaniu gotowego obiektu inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane jedynie w sytuacji, których dotyczy art. 637 § 2 kc.

6. Odstąpienie w razie stwierdzenia wad obiektu (art. 637 § 2 w zw. z art. 656 § 1 kc).

Inwestor może również odstąpić od umowy w przypadku wykrycia istotnych wad, których nie można usunąć. Aby skutecznie odstąpić od umowy na podstawie art. 637 § 2 kc, wady obiektu muszą być nie tylko istotne, ale również nieusuwalne. Z treści omawianego przepisu wynika, że ustawodawca na równi z wadami nieusuwalnymi traktuje wady, których nie można usunąć w odpowiednim czasie.
O tym, czy wada jest istotna, decyduje jej wpływ na zdatność obiektu do umówionego użytku.¹³ W sytuacji, gdy wady nie można usunąć, lecz obiekt mimo to nadaje się do umówionego użytku – inwestor może domagać się jedynie obniżenia wynagrodzenia.

Na koniec należy wspomnieć, że wyjątkowo na podstawie art. 637 § 2 kc można odstąpić od umowy w razie wykrycia wad usuwalnych, których jednak wykonawca nie usunął w wyznaczonym przez inwestora terminie, o którym mowa w art. 637 § 1 kc (art. 637 § 2 in fine).

7. Odstąpienie od umowy za zapłatą wynagrodzenia (art. 644 w zw. z art. 656 § 1 kc).

Inwestor może również odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu bez potrzeby powoływania się na jakiekolwiek okoliczności je uzasadniające (takich jak np. opóźnienie wykonawcy, czy wady obiektu). Jedynym warunkiem oprócz złożenia oświadczenia o odstąpieniu jest jednoczesna zapłata umówionego wynagrodzenia. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone przed ukończeniem obiektu (art. 644 kc). Należy zgodzić się z wyrażonym w piśmiennictwie poglądem, zgodnie z którym niedopuszczalnym jest odstąpienie od umowy na podstawie art. 644 kc w sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zamiar wydania obiektu, który istotnie nadawał się do umówionego użytku.¹⁴

Nie ma zgodności co do tego, czy oświadczenie inwestora oraz zapłata wynagrodzenia powinny nastąpić jednocześnie (względnie oświadczenie o odstąpieniu powinno zostać złożone po zapłacie umówionego wynagrodzenia), czy też dopuszczalnym jest późniejsza zapłata umówionego wynagrodzenia. Za trafny należy uznać, dominujący również w  orzecznictwie drugi pogląd.¹⁵ Argumentu za tym stanowiskiem dostarcza przewidziany w art. 644 kc, obowiązek dokonania rozliczeń po wygaśnięciu umowy. W praktyce nierzadko inwestor odstępując od umowy na podstawie art. 644 kc płaci wykonawcy mniej niż powinien. Uzależnienie skuteczności oświadczenia o odstąpieniu od jednoczesnej zapłaty wynagrodzenia prowadzi do wniosku, że w przypadku zapłaty części należnego wynagrodzenia odstąpienie od umowy będzie nieskuteczne.¹⁶ Nieuzasadnione są również porównania instytucji z art. 644 kc z  odstępnym (art. 396 kc). W przypadku odstępnego strona, która odstępuje od umowy płaci z góry ustaloną kwotę. Natomiast w przypadku art. 644 kc, kwota wynagrodzenia ma być dopiero ustalona w drodze wzajemnych rozliczeń.¹⁷

III.    Umowne prawo odstąpienia od umowy (art. 395 § 1 kc).

Zgodnie z treścią art. 395 § 1 kc, dopuszczalnym jest zastrzeżenie w umowie, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy. Z  treści omawianego przepisu wynika, że skuteczne zastrzeżenie przedmiotowej klauzuli wymaga oznaczenia terminu, w którym z odstąpienia można skorzystać. W przypadku niektórych umów spornym jest dopuszczalność zastrzeżenia prawa odstąpienia.¹⁸ W odniesieniu do umowy o roboty budowlane tego typu wątpliwości nie ma, w  związku z czym nie ma potrzeby szczegółowe analizowanie tego problemu.¹⁹

Pomimo, że art. 395 § 1 kc nie wprowadza wymogu wskazania okoliczności, których zaistnienie stanowi przesłankę do odstąpienia od umowy, w praktyce szczegółowo określa się przypadki, w których strony mogą od umowy odstąpić.²⁰ Ustawodawca w art. 492 kc wyraźnie dopuszcza zastrzeżenie odstąpienia na wypadek niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania. Sformułowanie art. 492 kc potwierdza, że niewykonanie zobowiązania stanowi tylko jedną z okoliczności, na wypadek której dopuszczalne jest umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia.

Konieczność określenia w umowie terminu realizacji umownego uprawnienia do odstąpienia od umowy podyktowana jest potrzebą ochrony pewności obrotu prawnego.²¹ Uprawnienie do odstąpienia od umowy prowadzi do jednostronnego wygaśnięcia stosunku prawnego, z tego względu należy jednoznacznie określić przesłanki jego dopuszczalności. Bezskuteczny upływ terminu prowadzi do wygaśnięcia prawa odstąpienia od umowy. Z tego względu należy przyjąć, że okoliczność bezskutecznego odstąpienia od umowy z uwagi na upływ terminu, sąd powinien brać pod uwagę z urzędu. Jest to szczególny przypadek terminu zawitego, wynikającego z czynności prawnej.²² Zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia należy zawsze oceniać przez pryzmat art. 58 kc. Z tego względu niedopuszczalnym jest zastrzeżenie nadmiernie odległego terminu.²³

IV.    Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy.

1.  Uwagi wstępne.

Największe kontrowersje w literaturze i orzecznictwie wywołuje zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy. Na wstępie należy zauważyć, że skutków prawnych częściowego odstąpienia od umowy nie można utożsamiać z tym, że wywołuje ono w przeciwieństwie do odstąpienia całościowego, skutek ex nunc. Skutki odstąpienia częściowego należy zawsze oceniać przez pryzmat art. 395 § 2 oraz 494 kc. Prowadzi zatem do powstania sytuacji, w której umowa, w swojej niewykonanej części powinna być uważana jakby nie została zawarta. Powstaje zatem fikcja prawna, że zobowiązanie powstało jedynie w zakresie wyznaczonym przez zakres spełnionego świadczenia. Na skutek częściowego odstąpienia od umowy następuje, więc redukcja dotychczasowego zobowiązania. Przypisywanie częściowemu odstąpieniu skutków ex nunc, prowadzi do zatarcia różnicy pomiędzy częściowym odstąpieniem a jej wypowiedzeniem. Odstąpienie oraz wypowiedzenie umowy odnoszą się do zupełnie różnych kategorii umów. Podczas gdy wypowiedzenie dotyczy zobowiązań o charakterze ciągłym lub okresowym, odstąpienie odnosi się do umów, których świadczenie ma charakter jednorazowy. Należy zatem przyjąć, że odstąpienie od umowy zawsze wywołuje skutek ex nunc, przepisy Kodeksu cywilnego różnicują jedynie jego zakres.

Odpowiedź na pytanie o dopuszczalność częściowego odstąpienia od umowy zależy od ustalenia czy świadczenie wykonawcy jest świadczeniem o charakterze podzielnym. Podstawowym przepisem dotyczącym częściowego odstąpienia od umowy jest art. 491 § 2 kc, który uzależnia częściowe odstąpienie od umowy od podzielności świadczeń. Ustawodawca stoi na stanowisku, że w  przypadku podzielności świadczeń, nie zawsze jest potrzeba niweczenia całego stosunku prawnego. Skoncentrowanie się na podzielności świadczenia, pozwala również wyjaśnić dopuszczalność zastrzeżenia w  umowie uprawnienia do częściowego odstąpienia (art. 395 § 2 kc). Skoro bowiem dopuszczalne jest zastrzeżenie prawa odstąpienia od całej umowy, to tym bardziej można odstąpić od części zobowiązania. Należy przy tym jednak pamiętać o normie wyrażonej w art. 491 § 2 kc, który ma charakter bezwzględnie obowiązujący. W związku z czym zastrzeżenie w umowie prawa częściowego odstąpienia od umowy, której przedmiotem jest świadczenie niepodzielne prowadziłoby do obejścia art. 491 § 2 kc. W tej sytuacji, za błędny należy uznać pogląd, że art. 395 § 2 kc ma charakter przepisu względnie obowiązującego.²⁴ Przyjęcie, że art. 395 § 2 kc ma charakter dyspozytywny prowadzi do wniosku, że właściwie strony stosunku prawnego mogą wykreować nowe, nieznane ustawie uprawnienie prawo kształtujące.

2. Charakter prawny świadczenia wykonawcy.

Mając na względzie poczynione w poprzednim punkcie uwagi, należy się zastanowić nad charakterem prawnym świadczenia wykonawcy.

Umowę o roboty budowlane kwalifikuje się jako odrębną umowę nazwaną, która jednak historycznie wywodzi się z umowy o dzieło. O tych powiązaniach świadczy treść zawartego w art. 656 § 1 kc odesłania. Pomijając genezę jej obecnej regulacji w Kodeksie cywilnym, należy jednoznacznie stwierdzić, że de lege lata podstawowym kryterium odróżnienia umowy o  roboty budowlane od pozostałych umów powinna być ocena realizowanego przedsięwzięcia stosownie do wymogów prawa budowlanego. Podkreśla się, że przy tej ocenie należy brać przede wszystkim pod uwagę takie okoliczności jak rozmiar przedsięwzięcia, jego zindywidualizowane właściwości fizyczne i użytkowe, które z reguły powiązane są z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.²⁵ Wbrew literalnemu brzmieniu art. 647 kc, przedmiotem umowy o roboty budowlane może być nie tylko obowiązek wykonania jednego obiektu, ale również ich kompleksu.

W piśmiennictwie podkreśla się, że obowiązek wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, przesądza o tym, że świadczenie wykonawcy ma charakter niepodzielny a co za tym idzie umowa o roboty budowlane stanowi – podobnie jak umowa o dzieło – zobowiązanie rezultatu.²⁶ Przyjęcie, że świadczenie wykonawcy jest zobowiązaniem rezultatu nie przesądza jednak jeszcze o jego niepodzielności. Umową rezultatu jest również umowa sprzedaży. Nie ma natomiast wątpliwości, że świadczenie sprzedawcy może mieć zarówno charakter świadczenia podzielnego (np. sprzedaż węgla) jak również niepodzielnego (sprzedaż samochodu).²⁷ Podział na zobowiązania rezultatu i starannego działania jest podziałem czysto doktrynalnym i nie znajduje żadnego oparcia w przepisach. Z tego względu nie należy przywiązywać do niego przesadnie wielkiej wagi. Nie ma zatem podstaw, aby twierdzić, że zakwalifikowanie umowy o roboty budowlane jako umowy rezultatu jednoznacznie wyklucza możliwość częściowego spełnienia świadczenia.

Odmienny pogląd, wyrażany w orzecznictwie Sądu Najwyższego zakłada, że świadczenie wykonawcy ma charakter podzielny. Za tym stanowiskiem przemawiać ma treść art. 654 kc²⁸ oraz  dopuszczalność zawarcia umowy o roboty budowlane, której przedmiotem „jest nie cały obiekt, lecz jego część”.²⁹ Powyższe argumenty nie mogą stanowić uzasadnienia dla twierdzenia o  podzielności świadczenia wykonawcy. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przewidziany w art. 654 kc obowiązek częściowego odbioru przez inwestora nie prowadzi do częściowego wygaśnięcia zobowiązania.³⁰ Inwestor – przyjmując określone części obiektu – potwierdza jedynie fakt ukończenia określonej części robót za który ma obowiązek uiścić odpowiednią część wynagrodzenia. Celem regulacji z art. 654 kc jest umożliwienie uzyskania przez wykonawcę części wynagrodzenia w toku wykonywania umowy.³¹ W przepisie art. 654 kc należy upatrywać odpowiednika art. 642 § 2 kc, który w odniesieniu do umowy o dzieło normuje zagadnienie częściowej zapłaty. Odnosząc się do drugiego argumentu, należy stwierdzić, że określenie w umowie, że jej przedmiotem nie będzie cały budynek mieszkalny a jedynie jego zorganizowana część, nie wyjaśnia z kolei czy dopuszczalnym będzie odstąpienie od umowy w  razie niezupełnego wykonania owej części budynku.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, należy dojść do wniosku, że w przypadku, gdy przedmiotem świadczenia wykonawcy jest wykonanie jednego budynku, bądź stanowiącego zorganizowaną całość kompleksu budynków, niedopuszczalnym będzie częściowe odstąpienie od umowy. Istotną cechą świadczenia podzielnego jest możliwość jego częściowego spełnienia bez istotnej zmiany jego przedmiotu bądź wartości (art. 379 § 2 kc). Z tej definicji wynika, że każde świadczenie częściowe powinno cechować się takimi samymi właściwościami co całe świadczenie.³² Nie budzi wątpliwości, że powyższych wymogów nie spełnia oddanie przez wykonawcę jedynie części budynku.
Należy jednak zauważyć, że przedmiotem umowy o roboty budowlane może być nie tylko jeden budynek, lecz ich kompleks. Przykładem może być umowa na mocy, której wykonawca zobowiązuje się do wybudowania osiedla domów jednorodzinnych. W tej sytuacji można mieć wątpliwości, czy świadczenie wykonawcy jest świadczeniem niepodzielnym. Jeśli przykładowo, w  umówionym terminie zakończenia robót nastąpi oddanie połowy z  zaprojektowanych budynków, dopuszczalnym wydaje się odstąpienie od umowy tylko w niewykonanej części. Każdy budynek stanowi zorganizowaną całość i nadaje się bowiem do samodzielnego użytku.

Mając na względzie powyższy przykład, należy dojść do wniosku, że nie zawsze świadczenie wykonawcy powinno być traktowane jako świadczenie niepodzielne w  rozumieniu art. 379 § 2 kc. Umowa o roboty budowlane stanowi odrębną od umowy o dzieło, umowę nazwaną. Zatem nie ma podstaw, aby mechanicznie świadczenie wykonawcy kwalifikować jako zobowiązanie rezultatu. W  przeciwnym razie bezprzedmiotowym byłoby wprowadzanie odrębnej od umowy o  dzieło, umowy nazwanej. Pojęcia obiektu nie należy utożsamiać z  pojęciem „obiektu budowlanego” w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (por. art. 3 pkt 1) pr. bud.). Nie ma zatem żadnych przeciwwskazań, aby dopuścić w niektórych sytuacjach częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Nie przekonują przy tym argumenty, że taka wykładnia art. 647 kc prowadzi do nie dających się zaakceptować konsekwencji.³³ Uznanie podzielności świadczenia nie powoduje także kolizji pomiędzy art. 450 a 654 kc.³⁴ W zależności od przyjęcia, czy na podstawie art. 654 kc dochodzi do częściowego wygaśnięcia zobowiązania czy nie, przepis ten będzie albo stanowił lex specialis w stosunku do art. 450 kc albo uznać, że omawiane przepisy normują dwa zupełnie odmienne zagadnienia.

Podobnie nie przekonuje argument jakoby uznanie świadczenia wykonawcy za podzielne prowadziło do nadużywania art. 635 kc w związku z art. 656 § 1 kc.³⁵ Na mocy art. 656 § 1 kc, wybrane przepisy dotyczące umowy o dzieło należy stosować odpowiednio do umowy o roboty budowlane, co w tym przypadku powinno uwzględniać konieczne modyfikacje. Odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło powinno uwzględniać między innymi okoliczność, że świadczenie wykonawcy może być świadczeniem podzielnym. W tej sytuacji dopuszczalnym będzie częściowe odstąpienie od umowy na podstawie art. 635 w zw. z art. 656 § 1 kc.

Prawdą jest, że przyjęcie, iż w niektórych sytuacjach świadczenie wykonawcy może być świadczeniem podzielnym, wyklucza stosowanie art. 380 § 1 kc.³⁶ Nie ma to jednak wpływu na sam charakter świadczenia wykonawcy. Jest to jedynie konsekwencja natury prawnej świadczenia wynikającego z umowy o  roboty budowlane.

Na mocy zawartego w art. 656 § 1 kc odesłania, do umowy o roboty budowlane, zastosowanie będą miały również przepisy dotyczące rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 638 w zw. z art. 656 kc). Z  treści przepisów o rękojmi wynika, że w przypadku wadliwości tylko niektórych rzeczy sprzedanych, które dają się oddzielić od rzeczy wolnych od wad, uprawnienie do odstąpienia powinno się ograniczać jedynie do rzeczy wadliwych (art. 565 kc). Okoliczność, że powyższa norma nie znajduje zastosowania do umowy o dzieło nie przesądza o  niedopuszczalności jej stosowania do umowy o roboty budowlane. Umowa o  roboty budowlane nie stanowi odmiany umowy o dzieło, lecz odrębną umowę nazwaną. W związku z powyższym o zakresie zawartego w art. 638 kc odesłania, powinna decydować specyfika właśnie tej umowy.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, należy dojść do wniosku, że co do zasady świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane będzie świadczeniem niepodzielnym i niedopuszczalnym będzie częściowe odstąpienie od takiej umowy. Należy jednak zauważyć, że w niektórych przypadkach zobowiązanie może mieć charakter zobowiązania podzielnego. Wówczas dopuszczalnym będzie częściowe odstąpienie od takiej umowy. Należy jednak pamiętać, że przy ocenie dopuszczalności częściowego odstąpienia, w pierwszej kolejności trzeba brać pod uwagę charakter prawny świadczenia wykonawcy. Bez względu na źródło uprawnienia do odstąpienia, to charakter świadczenia ma decydujące znaczenie w przypadku częściowego odstąpienia.

V.    Skutki odstąpienia od umowy.

1. Uwagi ogólne.

Odstąpienie od umowy powoduje, że umowa jest uważana za nie zawartą, natomiast na stronach ciąży obowiązek doprowadzenia do stanu jaki istniał przed jej zawarciem (art. 395 § 2 kc). Konsekwencją takiego ukształtowania treści odstąpienia jest obowiązek stron do zwrotu już otrzymanych świadczeń w  stanie niezmienionym z uwzględnieniem koniecznych zmian dokonanych w  granicach zwykłego zarządu. W przypadku, gdy umowa polegała na korzystaniu z rzeczy bądź świadczeniu usług, strony mają obowiązek dokonania odpowiednich rozliczeń z tego tytułu (art. 395 § 2 kc).
W przypadku ustawowego odstąpienia od umów wzajemnych, strona odstępująca od umowy ma prawo domagać się także naprawienia szkody wynikłej z  niewykonania zobowiązania (art. 494 kc). W przypadku umowy o roboty budowlane nie ma większego znaczenia, czy odstąpienie od umowy wywołuje skutek zobowiązujący, czy też powoduje zwrotne przeniesienie własności świadczonych rzeczy. O wiele większą doniosłość praktyczną mają w – omawianej sytuacji – problemy wzajemnych rozliczeń oraz wpływ odstąpienia na obowiązek zapłaty kary umownej.

2. Obowiązek rozliczenia stron.

Istotnym zagadnieniem związanym ze skutkami jakie wywołuje odstąpienie od umowy o  roboty budowlane jest problem wzajemnych rozliczeń pomiędzy wykonawcą a  inwestorem.

Przepisy art. 395 § 2 kc oraz 494 kc poprzestają na lakonicznym sformułowaniu o obowiązku zwrotu wykonanych świadczeń. Ponadto art. 395 § 2 kc wprowadza obowiązek wynagrodzenia za świadczone usługi oraz korzystanie z rzeczy.

Istotną cechą umowy o roboty budowlane jest wznoszenie przez wykonawcę budynku na cudzej nieruchomości. Z uwagi na brzmienie art. 191 kc właścicielem wznoszonego budynku – od momentu trwałego połączenia z gruntem – będzie inwestor, któremu zazwyczaj przysługuje prawo własności nieruchomości. Nie powinno budzić wątpliwości, że w takiej sytuacji, niemożliwym jest zwrot spełnionych świadczeń. Niedokończony budynek stał się bowiem częścią składową cudzej nieruchomości. W tej sytuacji inwestor powinien zwrócić wykonawcy kwotę odpowiadającą wartości wzniesionego budynku. Podstawą świadczenia będą przepisy o nienależnym świadczeniu. Wraz z odstąpieniem od umowy, odpadła podstawa prawna świadczenia wykonawcy (art. 410 § 2  kc) w związku z czym, z uwagi na niemożliwość zwrotu świadczenia w  naturze inwestor jest zobowiązany do zwrotu jego wartości (art. 410 § 1 w  zw. 405 kc). Za trafny należy uznać pogląd, który zakłada, że podstawą wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami są przepisy o nienależnym świadczeniu zaś art. 395 § 2 oraz art. 494 kc modyfikują jedynie zakres przewidzianej przepisami art. 405 i n. kc odpowiedzialności.³⁷

3. Wpływ odstąpienia od umowy na obowiązek zapłaty kary umownej.

Kara umowna służy naprawieniu szkody wyrządzonej na skutek niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania. Natomiast zgodnie z art. 494 kc, odstępujący od umowy może oprócz dochodzenia zwrotu spełnionego świadczenia, domagać się naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Powstaje zatem pytanie czy na skutek odstąpienia od umowy upada wygasa również obowiązek zapłaty kary umownej, czy też obowiązek jej zapłaty utrzymuje się pomimo wygaśnięcia zobowiązania. Za trafne należy uznać drugie stanowisko. Po pierwsze, odstąpienie od umowy prowadzi do powstania fikcji prawnej w której ustawodawca nakazuje traktowanie umowy jak nie zawartej. Odstąpienie od umowy nie prowadzi zatem do całkowitego wygaśnięcia umowy, lecz jedynie unicestwienia istotnych postanowień umowy. Podkreśla się, że użyty w art. 395 § 2 kc zwrot „umowa uważana jest za nie zawartą” akcentuje element fikcji prawnej koniecznej w sytuacji, gdy umowa została w znacznym stopniu wykonana.³⁸ Takiej wykładni art. 494 kc nie sprzeciwia się akcesoryjność kary umownej. Należy za Sądem Najwyższym przyjąć, że w tej sytuacji, akcesoryjny charakter kary umownej ustępuje celowi dla którego kara umowna została zastrzeżona.³⁹ Utrzymanie kary umownej znacznie ułatwia stronie odstępującej od umowy realizację wynikających z art. 494 roszczeń odszkodowawczych.

(Adwokat Tomasz Guzek)

Przypisy:
¹ Przemawia za tym jej odrębna definicja (art. 647 kc) oraz przepisy szczególne, które znajdują zastosowanie w razie braku odrębnych zastrzeżeń umownych.

² Z uwagi na temat opracowania pominięto kontrowersje związane z kwestią przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane. Więcej na ten temat: A. Brzozowski [w:] K. Pietrzykowski, Kodeks cywilny. Komentarz, Tom II, Warszawa 2004, s. 195 zob. także: Wyrok SA w Białymstoku z dnia 3 lutego 2000 roku, sygn. akt: I ACa 14/2000, OSA w Białymstoku 2001, nr 1, s. 3
³ Zob. także Wyrok SN z dnia 6 października 2004 roku, sygn. akt: I CK 71/04, OSP 2005, nr 12, poz. 146
⁴ Zob. Wyrok SA w Gdańsku z dnia 20 kwietnia 1995 roku, Sygn. akt: I ACr 101/95, OSA 1995, nr 9, poz. 61

⁵ J. P. Naworski, Wpływ istnienia wad na obowiązek odbioru robót budowlanych przez inwestora, PPH 1998, nr 8, s.15 – 16

⁶ „Przy jego ustaleniu należy się kierować zasadami dobrej wiary i  uczciwego obrotu i uwzględniać interesy obu stron. Należy uwzględniać przede wszystkim rodzaj i treść obowiązku dłużnika oraz stopień przygotowania do jego realizacji. Winien to być taki termin, który obiektywnie daje możliwość realizacji zobowiązania, będzie dostosowany do konkretnych okoliczności danego stosunku obligacyjnego.” – Wyrok SA w  Katowicach z dnia 5 stycznia 2000 roku, sygn. akt: I ACa 817/99, Pr. Gosp. 2001, nr 1, s. 53

⁷ K. Zagrobelny, [w:] E. Gniewek (red.) Kodeks cywilny – komentarz, Warszawa 2006, s. 838

⁸ Zob. P. Machnikowski [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny – komentarz…, s. 597 – 598  i powołane tam orzecznictwo.
⁹ Wyrok SA w Krakowie z dnia 8 grudnia 1999 roku, sygn. akt: I ACa 662/99, TPP 2003, nr 4, s. 133

¹⁰ Por. Wyrok SN z dnia 21 września 2006 roku, sygn. akt: I CSK 129/06, LEX nr 395223

¹¹ K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny – komentarz…, s. 1052, A. Brzozowski [w:] K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny…, s. 177, K. Kołakowski [w:] G. Bieniek (red.) Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia: Zobowiązania. Tom 2, Warszawa 2007, s. 187 – 188.

¹² Wyrok SN z dnia 4 kwietnia 1997 roku, sygn. akt: II CKN 65/97, LEX nr 358827, Wyrok SN z dnia 3 listopada 2000 roku, sygn. akt: IV CKN 152/00, OSN 2001, nr 4, poz. 63, Biul.SN 2001, nr 2, poz. 9, Pr.Gosp. 2001, nr 5, s. 23, M.Prawn. 2001, nr 6, s. 335

¹³ K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny – komentarz…, s. 1054

¹⁴ K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny – komentarz…, s. 1059

¹⁵ Zob. Wyrok SN z dnia 26 stycznia 2001 roku, sygn. akt: II CKN 365/00, OSN 2001, nr 10, poz. 154, Biul. SN 2001, nr 6, poz. 10, Wyrok SN z dnia 19 grudnia 2002 roku, sygn. akt: II CKN 1334/00, LEX nr 75355, odmiennie: Wyrok SN z dnia 14 października 1998 roku, sygn. akt II CKN 5/98, OSN 1999, nr 3, poz. 62

¹⁶ Zob. Wyrok SN z dnia 26 stycznia 2001 roku, sygn. akt: II CKN 365/00, OSN 2001, nr 10, poz. 154, Biul. SN 2001, nr 6, poz. 10

¹⁷ Ibidem

¹⁸ Więcej na ten temat: W. Popiołek [w:], K. Pietrzykowski, Komentarz…, s. 1172

¹⁹ Zob. W. Popiołek [w:], K. Pietrzykowski, Komentarz…, s. 1172, Wyrok SN z  dnia 16 listopada 2005, sygn. akt: V CK 350/05, Biul. SN 2006, nr 3, poz. 11

²⁰ Zob. Wyrok SN z dnia 30 stycznia 1998 roku, sygn. akt: III CKN 279/97, LEX nr 315347

²¹ Wyrok SN z dnia 11 sierpnia 2005 roku, sygn. akt: V CK 86/05, LEX nr 371463

²² P. Machnikowski [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny – komentarz…, s. 628

²³ P. Machnikowski [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny – komentarz…, s. 628

²⁴ Por. Wyrok SN z dnia 23 stycznia 2008 roku, sygn. akt: V CSK 379/07, LEX nr 381117

²⁵ Wyrok SN z dnia 7 grudnia 2005, sygn. akt: V CK 423/05, LEX nr 269751, zob. także: Wyrok SN z dnia 25 marca 1998 roku, II CKN 653/97, OSN 1998, nr 12, poz. 207, Wyrok SN z dnia 22 lipca 2004 roku, sygn. akt: II CK 477/03, LEX nr 269787

²⁶ K. Kołakowski [w:] G. Bieniek (red.) Komentarz do kodeksu cywilnego.…, s. 214, A. Brzozowski [w:] K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny …, s. 188, J. P. Naworski, Wpływ istnienia wad…, s. 14

²⁷ Należy również wspomnieć, ze zasadność podziału na zobowiązania rezultatu i starannego działania od dawna jest kwestionowana. Więcej na ten temat: T. Dybowski [w:] Z. Radwański, System Prawa Cywilnego. Prawo Zobowiązań – Część ogólna. Wrocław – Warszawa – Kraków – Gdańśk – Łódź 1981, s. 82 i n.

²⁸ Wyrok SN z dnia 19 marca 2004 roku, sygn. akt: IV CK 172/03, OSN 2005, nr 3, poz. 56, M.Prawn. 2005, nr 2, s. 103

²⁹ Wyrok SN z dnia 19 marca 2004 roku, sygn. akt: IV CK 172/03, OSN 2005, nr 3, poz. 56, M. Prawn. 2005, nr 2, s. 103. Odmiennie zob.: Wyrok SA w  Poznaniu z dnia 11 stycznia 2006 roku, sygn. akt: I ACa 761/05, OSA 2007, nr 5, poz. 16, LEX nr 186159, Wyrok SA w Katowicach z dnia 30 marca 2006 roku, sygn. akt: I ACa 1900/05, LEX nr 217197

³⁰ Wyrok SN z dnia 26 kwietnia 2007 roku, sygn. akt: III CSK 366/06, LEX nr 274211, Wyrok SN z dnia 23 stycznia 2007 roku, sygn. akt: III CSK 275/06, LEX nr 277283, w odniesieniu do umowy o dzieło: Wyrok SA z dnia 20 kwietnia 1995 roku, sygn. akt: I ACr 101/95,

³¹ J. P. Naworski, Wpływ istnienia wad…, s. 17 – 18.

³² Wyrok SN z dnia 14 marca 2002 roku, sygn. akt: IV CKN 821/00, LEX nr 54375, zob. T. Dybowski [w:] Z. Radwański, System…, s. 109

³³ W. Białończyk, Glosa do Wyroku SN z dnia 19 marca 2004 roku, IV CK 172/03, OSP 2006, nr 2, s. 85
³⁴ Odmiennie: W. Białończyk, Glosa…, s. 85 i n.

³⁵ Ibidem

³⁶ Ibidem

³⁷ Odmiennie Z. Radwański [w:] Z. Radwański (red.) System prawa cywilnego…, s. 467

³⁸ Tak również: Wyrok SN z dnia 5 października 2006 roku, sygn. akt: IV CSK 157/06, OSN 2007, nr 7 -8, poz. 114. oraz powołane w nim orzecznictwo. Zob. także: Wyrok SN z dnia 7 lutego 2007 roku, sygn. akt: III CSK 288/06, LEX nr 274191, M. Warciński, Glosa do Wyroku SN z dnia 5  października 2006 roku, OSP 2007, nr 12, poz. 142

³⁹ Wyrok SN z dnia 5 października 2006 roku, sygn. akt: IV CSK 157/06, OSN 2007, nr 7 -8, poz. 114

Materiał archiwalny oparty o przepisy prawa obowiązujące w dniu jego sporządzenia. Adwokacka Spółka Partnerska Grzybkowski Guzek Jackowski nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystywane treści.